To je otázka, ktorú si kladie každý, kto ešte nevyriešil svoju bytovú otázku. Aktuálna situácia na trhu mimoriadne nahráva odhodlaniu zabezpečiť si vlastné bývanie. Bude to však rovnaké aj v novom roku? Zostať v prenájme alebo ísť konečne do vlastného?afqer

 V období posledného roka klesli úrokové sadzby úverov na bývanie na historické minimá, čo značí, že sa stali z hľadiska ceny pre ľudí dostupnejšie. „Táto situácia povzbudila záujemcov o nové bývanie k čerpaniu dlhodobých záväzkov na financovanie bytu či domu, neraz vo vysokých sumách,“ vykresľuje aktuálnu situáciu Vladimír Kasander, produktový manažér Wüstenrot stavebnej sporiteľne.

Dostupnosť hypoték však rozhýbala aj developerov a na jeseň 2016 ponúkli trhu rekordné množstvo nových projektov. „Klienti, ktorí sú ochotní kupovať byty z papiera, tak majú z čoho vyberať. Základné parametre pre výber bývania sa nezmenili, klientov stále zaujíma hlavne cena, lokalita, dostupnosť, fáza výstavby (termín dokončenia) a pod., majú však oveľa viac možností výberu. Je preto veľmi dôležité vedieť ich zaujať, a to nielen dobrým marketingom, ale aj samotnou ponukou bytov,“ podotýka Michal Pauer, šéf predaja spoločnosti Cresco Group. Dodáva, že klienti sú dnes pri výbere nehnuteľností pomerne nároční a dôkladne riešia technické, ako aj právne otázky spojené s kúpou.qerq

Sme náročnejší
„Nároky záujemcov pri kúpe nehnuteľností stále rastú,“ potvrdzuje Zdenko Batrla, člen produktového tímu Broker Consulting. „Samozrejme, okrem dostupnej vysnívanej lokality, je v hre aj vzhľad, funkčnosť nehnuteľnosti, architektonické a urbanistické riešenie, okolitá infraštruktúra a dopravné napojenie. V neposlednom rade kvalita stavebných materiálov a energetická náročnosť.“ V rámci životnej investície sa preto oplatí zveriť realitnú kúpu či predaj do rúk profesionálov, ktorí sú pripravení zabezpečiť kvalitný právny servis, odbornú inšpekciu nehnuteľnosti, povinný energetický certifikát, či takzvaný home staging a na základe všetkých parametrov dohodnúť cenu, ktorá zodpovedá skutočnej hodnote nehnuteľnosti.
„Doposiaľ sa klienti sústreďovali najmä na kúpu menších bytov, aktuálne sa však zvyšuje aj záujem o väčšie byty, čo súvisí so zakladaním rodín a potrebou zväčšovať životný priestor. V prípade klientov, ktorí si hľadajú ďalšie, resp. väčšie bývanie, vidíme sústredenie preferencií na lokalitu, orientáciu a veľkosť bytu, vyhotovenie štandardu či možnosti parkovania a dopravy,“ dopĺňa Peter Kavecký, obchodný riaditeľ Lucron Development.dfs 01b

HOME STAGING
Nazýva sa aj styling nehnuteľnosti a oveľa rozšírenejší je v zahraničí. Ide o profesionálne služby dizajnérov, architektov či iných kreatívne zameraných ľudí, ktorí upravujú vzhľad predávaného bytu či domu tak, aby bol pre potenciálnych záujemcov oveľa atraktívnejší. Na tento účel sa používajú rozličné dekorácie, obrazy, koberce, textílie, osvetlenie či ďalšie doplnky. Samozrejme, cieľom nie je „oklamať“ kupujúceho, ale zdôrazniť prednosti, ktoré nehnuteľnosť má podobne, ako si žena dáva urobiť večerný make-up. Zámerom je vytvoriť atmosféru príjemne útulného či luxusného domova, ktorý u kupujúceho povzbudí chuť do kúpy nehnuteľnosti.

Ceny idú nahor
Na základe nízkych úrokových sadzieb rastie nielen objem poskytovaných úverov, ale spolu s ním stúpajú aj ceny nehnuteľností. „Tie môže okrem zvýšeného dopytu ovplyvniť aj nárast cien stavebných prác pre nedostatok kvalifikovanej pracovnej sily v stavebníctve. Na druhej strane možno očakávať stagnáciu alebo mierny pokles cien pri predaji starších nehnuteľností. Zvýšený záujem o nehnuteľnosti sa dá predpokladať v regiónoch s novými investičnými projektmi (ako je napríklad automobilka Jaguár), ale aj v miestach s nízkou mierou nezamestnanosti. V neposlednom rade predpokladáme aj dopyt po štartovacích bytoch v novostavbách,“ avizuje Zdenko Batrla.
Veľký podiel na zvýšenom záujme o byty má súčasná cena peňazí, ktorá výrazne motivuje ľudí ku kúpe nového bývania. „Ceny novostavieb sa momentálne zvyšujú aj preto, že novostavby spúšťajú predaj s akciovými cenami a počas výstavby ceny logicky stúpajú, keďže sú čoraz bližšie k termínu kolaudácie. Miera rastu cien sa však pohybuje v zdravej rovine, takže neočakávame žiadne prehriatie,“ uvádza Michal Pauer.vvasdf

Čo hovoria čísla?
Podľa štatistických údajov Národnej banky Slovenska začali priemerné ceny bytov po dlhšom ustálenom období rásť v polovici roka 2014 z priemernej ceny 1 289 eur/m² na súčasnú priemernú cenu 1 482 eur/m². Samozrejme, ide o údaje v rámci celoslovenského priemeru všetkých veľkostí bytov. V Bratislave je priemer na úrovni 2 233 eur/m². V hlavnom meste môžu síce ceny nehnuteľností ovplyvniť aj nové poplatky za rozvoj, taký prudký nárast ako v rokoch 2007 – 2008 sa však neočakáva.

Pripravte sa na obmedzenia
V priebehu posledných rokov sa úroky z hypotekárnych úverov dostali na rekordne nízke čísla, čo v praxi znamená, že klient si vedel prefinancovať svoju kúpu nehnuteľnosti pod dve percentá. „To je veľmi priaznivé najmä pre klientov, ktorí dovtedy bývali v prenájme, prípadne sa rozhodli pre väčšie bývanie. Na druhej strane sa zvýšil dopyt po hypoúveroch aj na strane investorov, ktorých lákajú nízke úrokové sadzby. Aktuálne im totiž umožňujú aj nákup viacerých nehnuteľnosti s očakávaním dlhodobejšieho prenájmu či predaja so ziskom v budúcnosti. Práve preto NBS vydala viacero odporúčaní, vrátane navrhovaného obmedzenia 100-percentného a 90-percentného financovania prostredníctvom hypoték, ktoré by malo byť realitou už v budúcom roku,“ vysvetľuje Peter Kavecký. „NBS chce totiž predísť situácii, keď by objem z nesplácaných hypoúverov mohol výrazne rásť a tým ohroziť bankový sektor. Zároveň chce chrániť klientov pred možnou stratou strechy nad hlavou. Na druhej strane, hoci za posledné dva roky záujem klientov o hypotéky vzarástol niekoľkonásobne, o znižovaní 100-percentného financovania sa hovorí už dlhodobo, preto si nemyslím, že bude mať táto zmena nejaký zásadný dosah na čerpanie hypoték. Jedine môžeme predpokladať, že dôjde k istému poklesu investičných nákupov. “wallpaperdirect 14777951376906086

Budeme potrebovať väčšie rezervy
NBS zverejnila svoje odporúčania pre slovenské banky, stavebné sporiteľne i pobočky zahraničných bánk už v roku 2014. Už vtedy sa podiel výšky zadlženia voči hodnote zabezpečenia (LTV) znížil v rámci nových úverov na hodnotu medzi 90 až 100 percent. „NBS tiež radila zachovávať obozretný prístup pri ocenení založenej nehnuteľnosti, stanoviť limity ukazovateľov, ktoré by vypovedali o schopnosti klienta splácať úver, a to aj pri náraste úrokových sadzieb o dva percentuálne body, ďalej overovať príjem, zachovávať obozretný prístup pri refinancovaní úverov, stanoviť limity na splatnosť retailových úverov, voliť prezieravý prístup pri poskytovaní úverov prostredníctvom sprostredkovateľov a neposkytovať úvery s odkladom splátok úroku a istiny. Pripravované opatrenie sa však týka aj finančnej rezervy klientov. Zabezpečí, aby mu po uhradení záväzkov, ktoré plynú z úverovej zmluvy, zostala určitá finančná rezerva, konkrétne pätina... (celý článok si môžete prečítať v aktuálnom vydaní časopisu Stavebníctvo a Bývanie) 

pripravila: Anna Salvová v spolupráci s firmami Broker Consulting, Cresco Group, Lucron Development a Wüstenrot stavebná sporiteľňa

Pin It