Ikea 12902

 

Ruku na srdce, čo všetko vás najviac zaujíma pri kúpe bytu? Najčastejšie zrejme lokalita, dispozícia, dopravné napojenie či občianska vybavenosť. A čo tak samotní susedia či možnosti na budovanie budúcich vzťahov v komunite, ktorej súčasťou sa stanete na niekoľko rokov?

Súčasná ponuka rezidenčného trhu je taká rozsiahla, že klienti môžu porovnávať naozaj veľké množstvo parametrov. A čoraz väčší dôraz kladú aj na sociálny aspekt. „Každý nový projekt privedie do danej lokality nových obyvateľov. Z nášho pohľadu je preto dôležité, aby sme riešením projektu a jeho nadväznosťou na lokalitu pomohli vytvoriť podmienky na sociálnu inklúziu nových obyvateľov, ale aj pridanú hodnotu pre pôvodných obyvateľov lokality, či už budovaním verejných priestorov, ako sú park a námestie, alebo doplnením nedostatočnej občianskej vybavenosti v lokalite,“ podotýka Karol Machánek, development manager spoločnosti Corwin Capital. Podľa jeho slov je prvým krokom vytvorenie verejného priestoru, ktorý môže slúžiť celej komunite, druhým krokom zasa prepojenie nových klientov s existujúcimi komunitnými aktivitami v lokalite.

 

Trend komunitnej zelene

„Pri tvorbe budúcej podoby našich projektov sa zameriavame aj na to, čo obyvatelia nájdu mimo svojich bytov. Aj vďaka tomu môže vzniknúť nová živá štvrť či komunita. Už dnes máme niekoľko príkladov aktuálnych projektov vo výstavbe, v ktorých takéto kroky podnikáme,“ potvrdzuje trend komunitného bývania Silvia Ferencová, riaditeľka marketingu a predaja YIT Slovakia. V jednom zo svojich projektov, ktorý sa nachádza v Ružinove, developer buduje dvojhektárový park s intenzívnou zeleňou a mobiliárom, ako detské ihrisko, fitnes prvky, športoviská, oddychové posedenia. V blízkosti novostavby v Dúbravke takisto počíta s parkom, ktorý bude slúžiť na zábavné aktivity a oddych. Miesto tu nájdu športovisko, tradičné detské ihriská, ale aj komunitný gril. Takto chce developer priamo podporovať komunitný život a priateľstvá budúcich obyvateľov, ktorí sa budú môcť pravidelne stretávať a tráviť spoločne čas.

 

Zaujímajte sa o budúcich susedov

Okrem vybavenosti a príležitostí, ktoré budúcim obyvateľom poskytuje okolie ich nového bývania, však nemenej dôležitú úlohu hrajú samotní susedia. Ak natrafíte na nesprávnych ľudí, máte „o zábavu postarané“. Vieme však niečo urobiť pre to, aby sme sa vyhli problémovým vzťahom so susedmi?

„Treba si uvedomiť, že pri kúpe nehnuteľnosti si našich susedov nevyberáme, resp. pri prvom kontakte nie sme vždy schopní odhadnúť ich neskoršie správanie. Kupovať byt neznamená iba nehanbiť sa starostlivo pozrieť do každého jeho kúta, ale aj popýtať sa susedov, ako sa im v dome žije. Kupujúci nemá zákonné právo požadovať informácie o tom, akí sú jeho potenciálni susedia, či v bytovom dome nebýva neprispôsobivý sused alebo mladý pár, ktorý často usporadúva párty. Môže sa však obrátiť na správcu bytového domu, aby mu poskytol informácie o vlastníkoch susedných bytov a pokúsiť sa získať informácie o prípadných neplatičoch alebo problémoch spojených s bytovým domom, ktoré by sa v budúcnosti týkali aj jeho, ako nového vlastníka,“ radí Lenka Zelenáková, manažérka oddelenia realitných služieb Broker Consulting. Samozrejme, poskytnutie takýchto informácií závisí od ochoty správcu. Ak nemáte inú možnosť, obráťte sa na ostatných vlastníkov bytového domu, aby vám tieto informácie poskytli. Je vo vašom záujme, aby ste zistili čo najviac ešte pred kúpou samotného bytu a v budúcnosti sa tak vyhli nepríjemným stretom so susedmi.

 

tdx 02 2016 tdx laute gartenparty 1

 

Čo by mala obsahovať zmluva?

Množstvu problémov dokážete predísť ustanovením všeobecných náležitostí v zmluve o prevode vlastníctva bytu. Okrem nich by mala vymedzovať aj veľkosť vášho spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom, aj na priľahlom pozemku. Nezabudnite v zmluve určiť a popísať uvedené spoločné časti a zariadenia domu, prípadne stanoviť, ktoré z nich používajú len niektorí vlastníci bytov alebo nebytových priestorov.

„Takáto zmluva má ďalej zahŕňať úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku, ak sú pozemky zastavané bytovým domom v spoluvlastníctve vlastníkov bytov. V prípade, že predmetné pozemky nie sú vysporiadané, je nutné uviesť, že spoluvlastnícky podiel k nim nie je vo vlastníctve predávajúceho, a teda ani nie sú predmetom prevodu podľa zmluvy,“ upozorňuje Lenka Zelenáková.

V prípade, že medzi vlastníkmi bytového domu existuje dohoda o používaní spoločného priestoru alebo jeho časti niektorým z nich, je vhodné, aby kúpna zmluva odkazovala na takúto dohodu a aby bola prílohou tejto zmluvy.

Ochrana pred susedmi – neplatičmi
V súčasnosti je bežnou súčasťou kúpno-predajných zmlúv aj informácia o vzniku záložného práva k bytu v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. „Slúži na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vzniknú z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, vytvorených samotným vlastníkom. Takto sa má zamedziť neplateniu povinných úhrad za služby a do fondu opráv,“ vysvetľuje expertka spoločnosti Broker Consulting. V praxi to znamená, že ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru prestane uhrádzať platby do fondu opráv a údržby, ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú oprávnení uspokojiť túto pohľadávku realizáciou svojho zákonného záložného práva k bytu alebo nebytovému priestoru neplatiča – predajom na verejnej dražbe alebo prostredníctvom exekútora.
V prípade, že by zmluva takúto informáciu neobsahovala, záložné právo vzniká zo zákona v deň, keď sa povolí vklad vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru do katastra nehnuteľností.

Pozor na škodové udalosti
Novostavby sú pre ľudí lákavé, lenže čo robiť v prípade, že aj nová stavba odhalí rozličné poruchy, ktoré vznikli už počas výstavby? V tomto prípade platí, že v zmluve o diele by mala byť dohodnutá záručná doba. Ak takáto informácia v zmluve nefiguruje, zo zákona platí trojročná záruka na stavebné časti a dvojročná na technologické zariadenia. „Zmluvne však môže byť dohodnutá aj dlhšia záručná doba. Ak sa objavia výrobné chyby, je potrebné kontaktovať zhotoviteľa alebo predávajúceho. Ak však ide o problémy spôsobené udalosťami, ktoré sú poistené, treba sa obrátiť na poisťovňu,“ uvádza Ondrej Reichbauer, riaditeľ úseku tvorby produktov a podpory predaja Poštovej banky.

„Je veľmi dôležité dať si nehnuteľnosť pri preberaní skontrolovať odborne spôsobilou osobou. Zistené poruchy, chyby a nedostatky by sa mali spísať do preberacieho protokolu a podľa ich povahy sa dohodnúť s realizátorom stavebných prác na termíne ich odstránenia. Zhotoviteľ zodpovedá za poruchy, ktoré sa v diele stanovia pri prevzatí nehnuteľnosti objednávateľom a ktoré sa tu následne vyskytnú v záručnej dobe,“ radí Jana Ivaničová, špecialistka pre neživotné poistenie Broker Consulting.

Developer by mal mať uzavreté aj stavebno-montážne poistenie, ktoré kryje poškodenia počas samotnej stavby. Ak dôjde k poškodeniu statiky, správca má právo nárokovať si náhradu škody od statika, ktorý musí mať podľa zákona uzavreté poistenie zodpovednosti z činnosti statika.

Poistiť sa však treba aj ako vlastník bytu. Nedopatrením totiž môžete poškodiť majetok susedov, či už pôjde o vytopenie pre prasknutú trúbku v stene alebo v radiátore, prípadne o poškodené spätné zrkadlo na aute suseda pri jazde na bicykli. Pre tieto prípady sa uzatvára poistenie zodpovednosti za škodu vyplývajúcu z vlastníctva nehnuteľnosti. Treba si však poistiť aj zodpovednosť za škodu spôsobenú príslušníkmi domácnosti, napríklad vytečením práčky.

 

ANKETA: SPÝTALI SME SA DEVELOPEROV

Majú klienti záujem o spoločenské miestnosti v dome?

Karol Machanek

 

Karol Machánek
development manager Corwin Capital
Určite majú záujem a považujú to za benefit projektu. Tu však treba otvorene povedať, že za veľkorysejšie riešenia si treba vždy priplatiť. Preto zväčša bývajú súčasťou projektov z vyššieho segmentu ponuky.

 

Silvia Ferencova

 

 

Silvia Ferencová
riaditeľka marketingu a predaja YIT Slovakia
Spoločný priestor sa v očiach budúcich majiteľov bytov stáva zaujímavým bonusom k ostatným susedským priestorom, ktoré nájdu v okolí. Kým niekoho zaujímajú najmä kočikárne, iní oceňujú najmä spoločenské miestnosti. Tie slúžia napríklad na stretávanie sa so správcom a domové stretnutia, ale sú aj príležitosťou na stretávanie sa susedskej komunity, napríklad pri cvičení, športových podujatiach, hrách pre deti a podobne. Zároveň si ich môžu majitelia bytov rezervovať aj individuálne, na súkromné príležitosti, akými sú napríklad oslavy narodenín či iné akcie.

 


Lenka ZelenakovaPráva a povinnosti majiteľa bytu, radí Lenka Zelenáková- manažérka Oddelenia realitných služieb Broker Consulting
Nový vlastník je povinný pristúpiť k zmluve o výkone správy a podať daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti u príslušného daňového úradu. Jeho všeobecné práva a povinnosti vyplývajú z § 11 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov:
Je povinný na svoje náklady byt udržiavať v stave spôsobilom na riadne používanie, zabezpečovať údržbu a opravy, alebo ich umožniť správcovi, neprimerane nerušiť, neobmedzovať a neohrozovať ostatných vo výkone ich vlastníckych práv, odstrániť poruchy a poškodenia, ktoré spôsobil sám alebo osoby, ktoré jeho byt alebo nebytový priestor používajú.
Musí dodržiavať domový poriadok a nesmie hrubo poškodzovať byt alebo nebytový priestor, spoločné časti a zariadenia domu, spoločné nebytové priestory, príslušenstvo alebo sústavne narušovať pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, ohrozovať bezpečnosť alebo porušovať dobré mravy v dome.
Má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a na schôdzach vlastníkov hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu a rovnako má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv.


Ondrej ReichbauerAko postupovať v prípade škodových udalostí? radí Ondrej Reichbauer- riaditeľ úseku tvorby produktov a podpory predaja Poštovej banky
Škodu je potrebné ihneď zdokumentovať fotoaparátom alebo kamerou, pretože poisťovňa bude fotografie k vyhodnoteniu škody potrebovať. Je nutné škodu čo najrýchlejšie ohlásiť poisťovni telefonicky alebo osobne. Podľa typu udalosti pracovník poisťovne klienta nasmeruje, čo všetko je nutné vykonať. Ohlasovanie poistných udalostí musí byť vždy aj písomnou formou. Zavinenie škody je potrebné prešetriť, preto nikdy v strese nepodpisujte žiadne vyhlásenia o vašom zavinení.

Pin It