26.8.2015

 

 

Predstava vlastného domu so záhradou láka nejedného z nás, dopracovať sa však k takejto nehnuteľnosti môže byť o niečo zložitejšie než v prípade bytu. Ak je vám bližšia výstavba na „zelenej lúke" než rekonštrukcia starého domu, budete sa najprv musieť popasovať s výberom a kúpou pozemku.

 

financie kupa pozemku 01

 

V prvom rade je dôležité zistiť, či pozemok, o ktorý máte záujem, je stavebný. To znamená, či je vôbec určený na to, aby ste na ňom mohli vybudovať rodinný dom. Ak totiž ide o inú pôdu (napríklad orná pôda alebo vinica), budete musieť podať žiadosť na pozemkový úrad o vyňatie z poľnohospodárskeho fondu, pričom výstavbu musí odobriť aj príslušná samospráva (mestská časť alebo obec), t. j. posúdiť, či je váš zámer v súlade s územným plánom.

 

Plánovanie nad zlato
Prvým krokom je spraviť si plán, v ktorom si načrtneme, kedy a čo budeme na pozemku robiť, a následne tomu prispôsobíme financovanie z vlastných prostriedkov a úverom z banky. Najprv je potrebné dosiahnuť určitú rozostavanosť domu, ktorý bude následne možné ohodnotiť znalcom a na základe jeho posudku založiť dom do katastra nehnuteľností ako rozostavanú nehnuteľnosť. S veľkou pravdepodobnosťou preto budete riešiť dva úvery, jeden na kúpu pozemku a druhý na výstavbu rodinného domu podľa projektu, aký si vyberiete.
Podstatnú rolu pri kúpe a financovaní pozemku alebo nehnuteľnosti zohráva výška požadovaného úveru a s tým spojená forma zaručenia, dokladovania a podobne. Pri kúpe domu alebo bytu formou úveru je financovanie možné od 80 až do 100 percent ich kúpnej ceny.„Pri riešení pozemku však môže nastať problém, ak kupujúci nemá dostatok vlastných prostriedkov na jeho kúpu. Väčšina bánk dokáže totiž financovať kúpu stavebného pozemku maximálne do 50 percent zo znaleckej hodnoty pozemku," upozorňuje Branislav Sedilek, manažér hypotekárnych obchodov Broker Consulting. Ak teda chcete na pozemku okamžite stavať, treba si buď zabezpečiť dostatok vlastných prostriedkov alebo si požičať z banky. „Keďže na výstavbu treba mať dostatok prostriedkov do takého stavu, kedy je možné založiť nehnuteľnosť ako rozostavanú, a teda začať čerpať úver, kúpu pozemku by som vždy riešil prostredníctvom hypotekárneho úveru a voľné prostriedky si ponechal na výstavbu domu," odporúča Branislav Sedilek.

 

3 základné pravidlá
1. Rozostavanú nehnuteľnosť je možné založiť, až keď je hotová základová doska a múry sú postavené do výšky aspoň 1 meter.
2. Kúpu nehnuteľnosti aj pozemku je možné úverom refundovať 12 mesiacov dozadu.
3. Financovanie stavebného pozemku je možné do 50% prípadne do 80 % z jeho hodnoty
zdroj: Broker Consulting

 

financie kupa pozemku 02Ako funguje poistenie?
„Ak ide o financovanie kúpy pozemku niektorým z produktov stavebnej sporiteľne, okamžitým úverom na bývanie alebo stavebným úverom, podstatné je, aby išlo o pozemok určený na riešenie bytovej otázky klienta," hovorí Vladimír Kasander, produktový manažér Wüstenrot stavebnej sporiteľne. Ako vyplýva zo zákona o stavebnom sporení, medzi základné účely použitia úverových finančných prostriedkov patrí aj:
nadobudnutie vlastníctva stavebného pozemku na účel výstavby rodinného domu alebo bytového domu;
nadobudnutie vlastníctva pozemku, na ktorom sa už nachádza rodinný dom alebo bytový dom.
„Účel využitia financií na kúpu pozemku nie je podmienený existenciou sietí na pozemku," dodáva odborník zo stavebnej sporiteľne. Treba však podotknúť, že pozemok bez dostupnosti sietí je takmer nemožné založiť. Najvyššiu hypotéku môžete získať pri kúpe stavebného pozemku na výstavbu domu určeného na bývanie. Financovanie rekreačných nehnuteľností alebo iných typov nehnuteľností na prechodné bývanie sa zväčša spája s nižším úverom, závisí to však vo veľkej miere aj od lokality, v ktorej sa tento pozemok nachádza. „Samozrejme, financovanie je možné aj v prípade, že ide o iný druh pozemku než o taký, ktorý je určený na zastavanie. Vtedy slúži na zabezpečenie úveru iná nehnuteľnosť , napríklad byt, dom a pod.," dopĺňa Branislav Sedilek.
Treba si tiež uvedomiť, že pozemky sa nepoisťujú, to je možné len v prípade nehnuteľností. V momente, kedy sa rozostavaná nehnuteľnosť založí, banka vyžaduje poistenie a vinkuláciu poistenia rozostavaného domu. Existuje pritom niekoľko alternatív poistenia domu. Jednou z nich je uzavrieť poistenie na hodnotu dokončeného domu a po dokončení stavby doručiť do poisťovne kolaudačné rozhodnutie.

 

Myslite na budúcnosť
Ak chcete vybavovanie a „papierovačky" znížiť na minimum, jednoduchou cestou môže byť kúpa pozemku v rámci konkrétneho developerského projektu. „V tomto prípade je to totiž developer, kto vysporadúva pozemky, skupuje ich a spája do jedného celku. Následne urobí novú výmeru a takéto nové pozemky ponúkne na predaj," vysvetľuje Branislav Sedilek. Dokonca môže ísť aj o pozemky s ornou pôdou, kde sa vybudujú potrebné komunikácie. Takto sa ľahšou cestou dostane k hotovému stavebnému pozemku. Ak je takýto developerský projekt navyše podporovaný bankou, klient oveľa jednoduchšie získa aj hypotekárny úver. Zväčša ide o prípady bytov v bytových domoch alebo komplexy rodinných domov. Banka vopred ocení jednotlivé bytové jednotky a poskytuje aj rôzne výhody, napríklad zľavu z poplatku za poskytnutie úveru alebo určité percentuálne zľavy zo základnej úrokovej sadzby. „Závisí to však od priorít klienta či od konkrétneho projektu. Sú ľudia, ktorí uprednostnia kompletne vybudovanú infraštruktúru, a to aj za cenu vyšších nákladov. Naopak, iní klienti si niektoré práce súvisiace s bývaním zabezpečujú individuálne, prípadne svojpomocne," dodáva Vladimír Kasander.
Pri výbere pozemku však myslite aj na budúcnosť. Ak by ste napríklad chceli dom s pozemkom o niekoľko rokov predať, a to čo možno najrýchlejšie a za čo najlepšiu cenu, mali by ste ho vnímať aj z pohľadu banky. Vtedy je základným kritériom likvidita pozemku. Medzi najvýznamnejšie faktory, ktoré môžu ovplyvniť cenu, patrí poloha a orientácia pozemku či dostupnosť sietí. „V dnešnej dobe je nevyhnutnosťou elektrická prípojka. Ostatné sa dá nahradiť studňou, čističkou odpadových vôd a podobne. Vykurovať môžete okrem plynu aj elektrinou alebo tuhým palivom. Samozrejme, ak sú pri pozemku všetky siete, vrátane internetového pripojenia a televízneho káblového rozvodu, je hodnota pozemku vyššia," vymenúva hlavné kritériá odborník zo spoločnosti Broker Consulting. Do úvahy je nakoniec potrebné brať aj budúci rozvoj územia, napojenie na komunikácie, dostupnosť MHD, vlakového napojenia či občianskej vybavenosti.
Podmienky hypotekárnych bánk sa, samozrejme, neustále menia, preto sa hodnoty LTV (výška hypotekárneho úveru), úrokové sadzby a ostatné podmienky úverov môžu v rôznom čase a v jednotlivých bankách odlišovať. Ak si teda neviete rady, stále sa môžete obrátiť na finančného sprostredkovateľa.

 

financie kupa pozemku 03

 

Čo sledovať v liste vlastníctva?
Časť A: Výmera pozemku
Dôležitý je aj priamy prístup k pozemku. Tento je buď zabezpečený po ceste, ktorá je vo vlastníctve obce, alebo je vo vlastníctve inej osoby. V takomto prípade je potrebné prístup na pozemok zabezpečiť zriadením takzvaného vecného bremena prechodu a prejazdu pre každého vlastníka.
Časť B: Vlastníci nehnuteľnosti
Je v nej uvedené, či ten, s kým o kúpe klient komunikuje, má na to aj oprávnenie, prípadne splnomocnenie. Treba si overiť, či existuje len jeden vlastník alebo je ich viac. V tom prípade treba získať súhlas na nakladanie s pozemkom od všetkých vlastníkov.
Časť C: Informácie o tzv. ťarchách.
V tejto časti môžu byť uvedené len bankou akceptovateľné ťarchy, napríklad právo prechodu/prejazdu, ťarcha v prospech štátneho fondu rozvoja bývania alebo stavebnej sporiteľne.

zdroj: Broker Consulting

 

text: Anna Salvová v spolupráci so spoločnosťami Broker Consulting a Wüstenrot stavebná sporiteľňa
foto: Baufritz, BetonBild, Schwörer Haus