CHCETE ZÍSKAŤ ÚVER? Pripravte si dobrý finančný vankúš
Od marca tohto roka banky sprísnili podmienky na čerpanie úveru. Čo to v praxi znamená, keď požiadate o hypotéku?
Ekonomický vývoj má aj počas tohto roka vytvárať priaznivé podmienky pre dopyt po nehnuteľnostiach. Potvrdzujú to slová Jany Glasovej, analytičky Poštovej banky: „Nášmu hospodárstvu by sa malo dariť, miera nezamestnanosti bude aj naďalej klesať a mzdy budú rásť. To znamená, že našinci budú mať priestor na riešenie svojej bytovej otázky, a preto predpokladáme, že dopyt po bytoch a domoch bude silný aj v roku 2017. Navyše, záujem o nehnuteľnosti budú podporovať aj pretrvávajúce výhodné úrokové sadzby z úverových produktov. Na druhej strane však realitný trh počas tohto roka ovplyvnia aj sprísnené podmienky poskytovania úverov na nehnuteľnosti zo strany NBS, ktoré si od záujemcov o úver vyžiadajú vyššiu hodnotu zabezpečenia úveru alebo vyšší objem vlastných zdrojov. Preto predpokladáme, že budú do určitej miery pribrzďovať dopyt po nehnuteľnostiach a aj po úveroch na bývanie. Hoci počas prvého tohtoročného kvartálu dopyt po realitách ešte výrazne rástol, keďže záujemcovia chceli využiť existujúce výhodné podmienky na trhu a nízke úrokové sadzby, v ďalšej časti roka sa dopyt po úveroch na bývanie a aj dopyt po nehnuteľnostiach bude pravdepodobne viac stabilizovať. Na základe toho si myslíme, že ceny nehnuteľností budú rásť aj počas roka 2017, ale zrejme pomalším tempom ako vlani. Bude mať na to mať dosah nielen sprísnenie podmienok poskytovania úverov zo strany NBS, ale aj citeľnejšie zdraženie nehnuteľností za posledné mesiace.“
Banky vyostrili boj o klienta
Ku kľúčovým zmenám v oblasti hypotekárnych úverov patrí najmä obmedzenie poskytovaných finančných prostriedkov nad 80 i 90 percent LTV, čo je pomer výšky úveru a hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. Znamená to, že stopercentné krytie svojej investície do bývania už môžete očakávať len veľmi ťažko. „Samozrejme, ešte stále je možné získať úver aj nad 90 či dokonca 100 percent LTV, nie je to však také jednoduché ako kedysi. Banky často k takýmto úverom uplatňujú prirážky k úrokovým sadzbám. Tie môžu pokojne predstavovať aj ďalšie jedno až dve percentá k úrokovej sadzbe, akú by klient získal, ak by mu bol poskytnutý úver s LTV pod 90, resp. 80 percent,“ vysvetľuje Branislav Sedílek, hypotekárny špecialista Broker Consulting. Ten ďalej dopĺňa, že záujem o úvery na bývanie zaznamenávajú už dlhšiu dobu. Je to spôsobené výhodnými úrokovými sadzbami a relatívne dobrými cenami nehnuteľností. Na zmeny však výrazne zareagovali práve banky, ktoré ešte vyostrili konkurenčný boj o klienta. Znížili úrokové sadzby nielen s 3- a 5-ročnou fixáciou, ale aj pri dlhších obdobiach, ako 4, 6, 8 až 10 rokov. Banky ďalej využívajú benefity vo forme preplatenia znaleckého posudku, poplatku na katastri za vklad záložného práva či odpustenie poplatku za poskytnutie úveru.
Viete, čo je stres test?
„Ďalšia kľúčová zmena sa týka posudzovania schopnosti splácať úver. Novinkou je aj takzvaný finančný vankúš, čiže povinnosť odpočítať z príjmu záujemcu aj rezervu navyše,“ upozorňuje Melinda Burdanová, vedúca oddelenia úverových produktov Poštovej banky. Čo to znamená? Banka pri posudzovaní žiadosti o úver hneď na začiatku klientovi odpočíta z príjmu päť percent (postupne sa táto rezerva môže zvyšovať až na 20 percent) a až potom začne od takto upravenej sumy príjmu odpočítavať životné minimum na každú osobu v domácnosti, všetky úverové výdavky (splátky existujúcich úverov, kreditné karty, povolené prečerpanie účtu a pod.) a nakoniec aj novú splátku úveru. Rozdielom by mala byť suma, ktorú bude konkrétna banka považovať za dostatočnú pre schválenie žiadosti. Klient okrem toho musí podstúpiť aj takzvaný „stres test“, v ktorom sa podmienky banky na schválenie hypotéky nastavia aj so sadzbou o dve percentá vyššou. Takýto test má preveriť, či by klient teoreticky dokázal bez problémov splácať úver aj v prípade nárastu úrokovej miery v neskoršom období, napríklad po uplynutí doby fixácie.
Čo teda robiť?
„Úplne najlepšie je, ak klient dlhodobo myslí na vlastné bývanie a snaží sa pripraviť si čo najvyššiu sumu vlastných prostriedkov. Ak je objem nasporených peňazí dostatočný, neskôr to veľmi uľahčuje situáciu s financovaním kúpy nehnuteľnosti. Dôležité je urobiť si prieskum o cenách nehnuteľností v lokalite, ktorá sa klientovi páči. Následne sa oplatí preveriť v bankách, do koľkých percent z hodnoty nehnuteľnosti je šanca získať úver. Toto je aktuálne veľmi dôležité kritérium a zároveň aj dôvod zlyhania celej transakcie,“ hovorí Branislav Sedílek. O financovaní kúpy nehnuteľností sa môžete poradiť aj s finančným konzultantom, ktorý s vami preverí všetky možnosti a pripraví „záložný plán“ na dofinancovanie kúpy kombináciou s iným produktom v prípade, že nemáte dostatok vlastných prostriedkov a zároveň malú šancu získať úver od banky v želanej výške. „Riešením dofinancovania môže byť úver zo stavebnej sporiteľne alebo klasický spotrebiteľský úver, čo sa však často javí ako jedno z najdrahších riešení. V prípade, že dôvodom je nedostatočné LTV, možno úver takzvane dozaložiť ďalšou nehnuteľnosťou. Ak klient nedisponuje dostatočnou výškou príjmu, je potrebné, aby k úveru pristúpil ďalší žiadateľ s dostatočným príjmom,“ pokračuje hypotekárny špecialista.
Dofinancovanie zo stavebnej sporiteľne
„Záujemca o financovanie by mal dopredu počítať s viacerými scenármi vývoja okolností skôr, než dôjde k patovej situácii,“ dodáva Vladimír Kasander, produktový manažér Wüstenrot stavebnej sporiteľne. „Klientom, ktorí riešia otázku dofinancovania kúpy nového bývania či jeho rekonštrukcie, môže pomôcť práve úverový produkt zo stavebnej sporiteľne, ktorý je určený presne na tento účel. Môžete ho získať aj bez založenia nehnuteľnosti či bez ručiteľa, dokonca aj bez vinkulácie životného poistenia, len so zabezpečením dohodou o zrážkach zo mzdy. V porovnaní so spotrebným úverom je jeho nespornou výhodou, že klientom umožní získať vybranú nehnuteľnosť bez toho, aby stratili zálohy či rezervačné poplatky, ktoré už uhradili.“
Vyriešte to certifikátom
Možno sa vám derie na jazyk otázka, či nie je lepšie dať si „predschváliť“ úver v banke ešte predtým, než si vyberiete samotnú nehnuteľnosť. „To je dosť individuálna záležitosť a závisí od toho, v akej fáze hľadania novej nehnuteľnosti sa klient nachádza. Konkrétna nehnuteľnosť totiž môže mať podstatný vplyv na požadovanú výšku úveru,“ odpovedá Vladimír Kasander. Podľa jeho slov sú už v súčasnosti možnosti nielen na strane finančných inštitúcií, ale aj na strane developerov či realitných spoločností, ktoré vďaka rezervácii umožňujú vážnemu záujemcovi o byt či dom zosúladiť celkový proces kúpy a nadobudnutia nehnuteľnosti do osobného vlastníctva. Jednou z možností môže byť napríklad aj čerpanie úverových prostriedkov vo forme zálohy.
„Momentálne ponúka schválenie úveru vopred len jedna banka, ktorá preverí váš príjem a vyhradí vám šesť mesiacov na to, aby ste si našli nehnuteľnosť. V tomto prípade klient hneď na začiatku podpisuje úverovú zmluvu. Takto má istotu, že podmienky úveru sa už nezmenia,“ uvádza Branislav Sedílek. Zároveň dodáva, že iné banky ponúkajú takzvaný certifikát. Ten síce negarantuje schválenie úveru, jeho výhodou však je, že banka si klienta preverí z hľadiska jeho príjmu, úverového registra a registra sociálnej poisťovne. Následne mu poskytne certifikát, ktorým sa môže preukázať predávajúcemu a získa informáciu o tom, aký vysoký úver môže v danej banke získať – samozrejme, len v prípade, že sa mu nezníži príjem. „Tento nástroj využívame veľmi často aj preto, že klienta nič nestojí a dozvieme sa, či je všetko v poriadku v úverovom registri a v registri sociálnej poisťovne,“ uzatvára Branislav Sedílek.
Naučte sa odkladať si, radí Melinda Burdanová z Poštovej banky
Ľudia majú mnohokrát tendenciu vysnívať si svoje bývanie až príliš do detailov a potom sa na ne pri jeho hľadaní zbytočne zameriavajú. Ak si nestaviame dom podľa svojich vlastných predstáv, mali by sme pri existujúcich nehnuteľnostiach vedieť robiť kompromisy. Samozrejme, do miery, ktorá je pre každého prijateľná. Dôležité je zamerať sa nielen na cenu, ale aj na lokalitu, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza. Najprv si teda ujasnite, v ktorej časti mesta chcete bývať. Je dobré vyplniť formulár v realitkách a dostávať tak už vyselektované ponuky. Ušetríte tým veľa času.
Ďalšou vecou, ktorú by ste mali zvážiť, sú financie. Euro nám mierne skreslilo predstavu o hodnote peňazí. O čom v eurách nemáme problém premýšľať, by sme za slovenské koruny inak vôbec nekúpili. Preto pomôže spísať si príjmy a výdavky domácnosti. Splátky úverov by totiž nemali presiahnuť 40 percent z príjmu. Určite je dobré mať vytvorenú rezervu predtým, ako si vezmeme úver na bývanie. Ak si dokážeme mesačne odkladať zamýšľanú splátku za nehnuteľnosť vopred, zistíme, ako táto suma zaťaží náš rozpočet a či budeme vedieť úver splácať bez problémov.
Myslite aj na neplánované výdavky, radí Branislav Sedílek, Broker Consulting
Pri riešení vlastného bývania zvykne byť častou chybou skreslená predstava o príjme, a teda aj precenenie vlastných finančných možností. To vedie k príliš rýchlemu podpisu rezervačnej zmluvy s uhradením rezervačného poplatku. Mnoho ľudí až potom začne riešiť samotné financovanie v domnienke, že úver získajú v potrebnej výške, lebo ich známy má asi podobný príjem a predsa úver získal. Nie je to však také jednoduché – do schvaľovania vstupuje veľa premenných a všetky musia sadnúť, aby ste boli nakoniec úspešní. Ľudia napríklad neraz zabúdajú na potrebu rekonštrukcie. Problém nastane, ak ju nie je za čo realizovať. V prípade rodinných domov, či už pri kúpe alebo výstavbe, by som určite poradil, aby ste k svojmu rozpočtu pripočítali ešte ďalších 10 až 20 percent. Stretávam sa s tým pravidelne. Klient si povie, že má všetko dokonale spočítané a nič ho nemôže prekvapiť. Realita je však taká, že vždy sa nájde niečo, čo treba doplniť alebo prerobiť, takže je nutné schvaľovať ďalší úver. Medzičasom sa však mohli podmienky zmeniť a klienta to stojí ďalší čas a poplatky.
