Ceny sú vysoké, predať nehnuteľnosť sa oplatí

pripravila Anna Salvová v spolupráci s ITB Development a Reality Holding+ foto Cuckooland, Ikea, Natinal Trust

Súčasná situácia na realitnom trhu je veľmi priaznivá. Ak máte v pláne predať svoj súčasný byt alebo dom, máte ideálnu príležitosť. Ani pri obrovskom dopyte by ste však určité veci nemali podceňovať. Aká cena presvedčí potenciálnych záujemcov, či ako urobiť dobrý prvý dojem? Nechajte si poradiť od odborníkov.

Rezidenčné nehnuteľnosti sa dnes predávajú za historicky najvyššie ceny. „Na trhu je málo nových dokončených bytov a je po nich veľký dopyt. Očakávam však, že v budúcnosti budú ceny ešte rásť. Na druhej strane, začala, chvalabohu, klesať cena starých panelákových bytov, ktorá je stále neúmerne vysoká,“ ozrejmuje aktuálny stav Ivan Rolný, člen predstavenstva ITB Development. 

„Úplným extrémom je dnes Bratislava a okolie, nezaostávajú však ani ostatné krajské mestá, ako Košice, Žilina či Trenčín. Menší pohyb je stále v takzvaných „hladových dolinách“, hoci aj tam je dnes situácia lepšia, než bola tri až štyri roky dozadu,“ dopĺňa Tibor Kočuta, konateľ spoločnosti Reality Holding+.

Predať či prenajať?

Čo nás vlastne motivuje k tomu, aby sme kupovali nehnuteľnosti? Na prvom mieste zvyčajne býva túžba po kvalitnejšom bývaní. Logickou príčinou je aj zmena rodinnej situácie, či už ide o uzatvorenie manželstva, narodenie detí a s tým spojená potreba väčšieho životného priestoru, či zmena zamestnania alebo odchod detí z domu. Stále častejším dôvodom býva aj stúpajúca rozvodovosť či uvoľňovanie nehnuteľností staršími ľuďmi, pre ktorých sú ich vlastné byty či domy nad rámec finančných možností.

Samozrejme, ak nie ste nútení starú nehnuteľnosť predať, môže byť pre vás výhodné zabezpečiť si pasívny príjem z jej prenájmu. „Vzhľadom na aktuálne ceny nehnuteľností – ak si klient nevyžaduje istotu pasívneho príjmu – sa naozaj oplatí starý byt alebo dom predať. Najmä v prípade rodinných domov sa často stretávame so schémou, že klient postaví novú nehnuteľnosť za polovicu predajnej ceny pôvodného domu,“ podotýka Tibor Kočuta.

Chcete predať rýchlo?

Koľko si vlastne za nehnuteľnosť pýtať, či ako ju predať čo najlepšie? Cena sa odvíja od ponuky a dopytu. Ak je veľký dopyt po danom type nehnuteľnosti alebo po lokalite, automaticky to dvíha aj jej cenu. Svoju úlohu takisto zohráva nedostatok alebo, naopak, pretlak ponuky. „Od ceny často závisí aj to, ako dlho trvá samotný predaj. Sú byty, ktoré sa predajú vyslovene za pár hodín, ale existujú aj také, ktoré sú v ponuke dlhé mesiace. Aj tu však platí že každý byt si nájde svojho klienta,“ hovorí Ivan Rolný.

„Ak je dobre stanovená cena nehnuteľnosti a podarí sa vám ju kvalitne odprezentovať s podporou kvalitnej reklamy, býva predaj záležitosťou dvoch až troch dní. Ak klient trvá na vyššej cene, než je aktuálne možné v danej lokalite pýtať, a chce si počkať na kupca, ktorý bude túto sumu ochotný zaplatiť, potom je to otázka týždňov až mesiacov. Ale realitný trh je dnes často prekvapujúci a náhoda môže priniesť klienta aj skôr,“ uvádza podobné skúsenosti Tibor Kočuta. Ako dodáva, náročnejší na zladenie termínov je predaj nehnuteľnosti, z ktorej chce pôvodný majiteľ financovať kúpu nového bytu alebo domu. „Predaj starej nehnuteľnosti môže padnúť kvôli tomu, že klient v čase dvoch – troch mesiacov nenájde kvalitnú novú nehnuteľnosť podľa svojich predstáv. Osobne klientom odporúčam, aby si najskôr našli to, čo chcú kúpiť, a následne nastavili cenu pri následnom predaji vlastnej nehnuteľnosti tak, aby bola čo najrýchlejšie likvidná a predaná. Takúto situáciu treba zveriť do rúk kvalitného makléra,“ upozorňuje Tibor Kočuta.

Nepodceňujte prvý dojem

Jednou stránkou veci je stanovenie vhodnej ceny nehnuteľnosti, tou druhou – často veľmi podceňovanou – je jej prezentácia. Mnohí z vás sa určite stretli s fotografiami neutešených priestorov, plných starého nábytku a neporiadku. Výnimkou nebývajú ani nič nehovoriace zábery, z ktorých sa o stave a charaktere bytu vôbec nič nedozviete. „Prvý dojem je pritom pre vytvorenie pozitívnej alebo negatívnej emócie rozhodujúci. Byty s nekvalitnými fotografiami sa predávajú oveľa horšie,“ zdôrazňuje Ivan Rolný. Ako zástupca developerskej spoločnosti hovorí aj o potrebe vzorových bytov, s ktorými sa často stretávame pri novostavbách: „Majú výrazný vplyv na predajnosť. Ľudia si radi pozrú vzorové byty, aby mali predstavu, ako bude projekt po dokončení vyzerať.“ 

Kvalitné nafotenie nehnuteľnosti má už dnes kľúčový význam, keďže súčasní klienti sú rozhľadenejší a náročnejší. „Šancu na prežitie má už len maklér, ktorý vie kvalitne a pekne prezentovať nehnuteľnosť. Pochopiteľne, pekne nafotiť dokáže len upratanú a upravenú nehnuteľnosť,“ myslí si Tibor Kočuta.

Realitným kanceláriám i samotným individuálnym klientom môže prísť vhod služba, ktorej sa hovorí homestaging. Funguje tak, že si objednáte profesionálneho dizajnéra alebo stylistu, ktorý po obhliadke interiér upraví, prípadne doplní vhodnými dekoračnými predmetmi. Často stačí skutočne málo na to, aby nehnuteľnosť pôsobila vizuálne oveľa príťažlivejšie – urobiť poriadok a upraviť pár detailov. Práca „homestagera“ je veľkou pomocou aj pri predaji holobytov. Mnoho ľudí totiž nemá takú veľkú predstavivosť, aby si medzi štyrmi stenami vedeli predstaviť konkrétny interiér. 

Cena služby sa môže pohybovať v rozmedzí 80 až 250 eur v závislosti od toho, či treba upraviť vzhľad bytu alebo domu. Základný balík zväčša zahŕňa obhliadku, konzultáciu, návrh a samotnú úpravu nehnuteľnosti pre potreby predaja, vrátane zapožičania dekoračných doplnkov na určité obdobie a prípravy profesionálnych záberov.

„Home staging je jednoznačne trendom vo väčších mestách. Osobne si myslím, že kvalitný styling bytu, doplnený profesionálne vyhotovenými fotkami, má na predaj bytu alebo domu zásadný vplyv.

Najčastejšie ho využívame pri novostavbách domov, ale odporúčame ho už pri väčšine nehnuteľností. Prvý dojem z nehnuteľnosti a pocit zabývanosti je pre výber klienta kľúčový,“ potvrdzuje Tibor Kočuta.

Ako stanoviť cenu nehnuteľnosti?

radí Tibor Kočuta
konateľ spoločnosti Reality Holding+

Cena nehnuteľnosti sa musí odvíjať od trhových cien bytov či domov v danej lokalite – nie však od maximálnej, ale najpravdepodobnejšej ceny nehnuteľnosti v lokalite. Cenu najviac ovplyvňujú podlažie, prítomnosť balkóna, stav či rekonštrukcia nehnuteľnosti, kvalita lokality, ale aj možnosti v okolí nehnuteľnosti. V prípade rodinného domu je faktorov ešte viac. Určite ide aj o celkový dojem, pribúda však aj pozemok, ktorý výrazne ovplyvňuje cenu.

Kým nájdete nový domov

radí Ivan Rolný
člen predstavenstva ITB Development, a. s.

Predaj starej nehnuteľnosti, vyhľadanie a kupovanie novej, nemusí byť až takým strašiakom, môžete to pohodlne zladiť. Často sa môže stať, že po predaji nehnuteľnosti v nej bývalý majiteľ zostáva nejaký čas bývať a platí nájom novému majiteľovi, až kým si nenájde nový domov.

Tri dobré rady pre kvalitný homestaging

• Nehnuteľnosť treba pred samotným stylingom dôkladne upratať. Dôležité je, aby majiteľ spolupracoval a vopred z bytu alebo domu odstránil také veci, ktoré by samotný styling znehodnocovali, napríklad rozličné zatečenia, závady alebo extrémne nevhodný nábytok. 
• Termín fotenia zvoľte podľa predpovede počasia, aby ste mali v interiéri dobré svetelné podmienky. Slnečný byt pôsobí oveľa atraktívnejšie než pohľad z okna na sivú oblohu.
• Robiť homestaging má zmysel najmä vtedy, ak sa pripravuje kvôli fotkám aj obhliadkam. Nalákať klienta na krásne fotografie a potom mu ukázať byt vo všednom nenaaranžovanom stave by nemalo veľký zmysel.

zdroj Reality Holding+