Sample ImageLuxus, vychytené lokality a vysoké ceny prestávajú byť pre developerov bytových projektov magnetom. Naopak, čoraz viac z nich začína prichádza na trh s heslami ako „najlacnejšia výstavba v meste“, „byty pre každého“ či „cenovo prístupné bývanie“. Masová výstavba bytov má trh s realitami zachrániť pred recesiou.

 


Fakt, že „horných desaťtisíc“ veľmi rýchlo nasýti svoju potrebu míňať milióny za lukratívne polohy na bratislavskej Kolibe, v Starom Meste, na nábreží či vo vychytených štvrtiach krajských miest, pochopili developeri, bankári aj realitné kancelárie. Takéto nehnuteľnosti síce dovoľujú vytvoriť aj niekoľko stopercentnú maržu, no množstvo záujemcov o ne je limitované.
Stredná vrstva sa síce zasníva pri pohľade na lákavé reklamy, no nákupným rozhodnutiam predchádza tvrdá realitA. Napokon nad dobrou adresou zvíťazí domček za mestom za rovnakú cenu, hoci aj s únavným cestovaním. Pre zahraničných investorov sú drahé byty úplne nezaujímavé. A tak prichádzajú na rad masoví zákazníci. Doteraz kupovali nehnuteľnosti najmä majetní ľudia (s príjmami nad 1 020 eur mesačne). Ich podiel na výdavkoch na kúpu majetku a investíciách v r. 2000 až 2006 dosiahol až 60-percent. Najväčší podiel z týchto výdavkov tvoria nehnuteľnosti. Podľa prieskumu UniCredit Bank je najviac ľudí plánujúcich v najbližších desiatich rokoch nákup nehnuteľnosti medzi mladými ľuďmi do 29 rokov a zároveň ľuďmi s mesačným príjmom do 643 eur (cca 20-tisíc Sk).

Sample ImageVymeniť nové za staré
Okrem toho sa objavuje ďalší faktor, podporujúci ponuku lacnejšej novej výstavby – rast cien starších panelových bytov. Podľa štatistík realitných agentúr boli napríklad na jar tohto roka staršie byty takmer vo všetkých bratislavských lokalitách drahšie ako novostavby. Kým v Rači v novej výstavbe stál byt okolo 57-tisíc korún za meter štvorcový, paneláky sa predávali za takmer desaťtisíc korún za štvorcový meter viac. V Ružinove či v Devínskej Novej Vsi bol rozdiel ešte väčší.
Rast cien bytov v panelákoch nad 60-tisíc korún v Bratislave a nad 30-tisíc korún v krajských mestách podnecuje rozvoj novej výstavby. Podnetom sú tisícky ľudí, roky nespokojných so svojím starým bytom, celým domom i jeho okolím. Pri cenách stavebných prác od 30-tisíc korún za štvorcový meter bytu v Bratislave (v regiónoch o niečo menej) sa aj pri nižších cenách črtá slušný zisk. Developeri sa chystajú stavať v Petržalke nové byty za cenu ich súčasného paneláka, možno i lacnejšie. Výstavba supersídliska South City na konci najväčšej bratislavskej štvrte sa má rozbehnúť už túto jeseň. Práve okrajové lokality sú pre lacnejšie projekty najväčším lákadlom. Najlacnejšie byty sa stavajú v Podunajských Biskupiciach, Devínskej Novej Vsi, Záhorskej Bystrici, Lamači, na Dlhých dieloch, v Rači a vo Vajnoroch. Ceny vrátane DPH sú okolo 50-tisíc korún za štvorcový meter.

Lacné bývanie na okraji
Najnovšie sa objavujú i na bratislavské pomery superlacné lokality. Jednou z nich je železničiarska časť Rače s množstvom skladov, hlučnou zriaďovacou stanicou, ale i s voľnými pozemkami. Prvou väčšou aktivitou v tomto území je takmer 300-bytový komplex Triangel. Ďalší developer tu chystá projekt až s takmer tisíckou bytov. Bude sa zameriavať na tých, ktorí si hľadajú prvé bývanie, teda na mladých slobodných ľudí a na mladé rodiny, ktoré potrebujú vymeniť byt za väčší. Títo ľudia hľadajú odlišný štandard ako nádejní obyvatelia oveľa drahších štvrtí v podhorských lokalitách hlavného mesta – ide im o maximálny úžitok s čo najmenšími vynaloženými nákladmi. Radšej si kúpia dvojizbový byt s 55, ako so 70 štvorcovými metrami, stačí im to.
Ďalšou novou lokalitou je okolie Slovnaftu a jeho rozsiahle stavebné dvory, skladové areály či bývalé parkoviská kamiónov. Developerská firma Wisdom Investments sa napríklad rozhodla prerobiť na byty bývalú ubytovňu skrachovanej stavebnej firmy Hydrostav. V dvoch budovách medzi Malým Dunajom, rafinériou a záhradkárskou oblasťou má vzniknúť 250 malometrážnych bytov. Garsónky a dvojgarsónky sú síce v prepočte na štvorcový meter omnoho drahšie ako magických päťdesiat tisíc korún, no zákazníkov má do Duohousu prilákať celková cena vďaka malej rozlohe – napríklad pod dva milióny za dvojgarsónku s 35 štvorcovými metrami. Ide o byty, o ktoré je v súčasnosti najväčší dopyt. Rozsiahly areál v nehostinnej lokalite chce firma zatraktívniť, v budúcnosti tu má vybudovať obchodnú časť a chce vybaviť priblížiť linky MHD k novým bytovkám.
Bývalých priemyselno-skladových lokalít, ktoré majú ambície stať sa obytnými zónami, je v Bratislave viac. Popri Východnom ide napríklad o okolie Mlynských nív a Hraničnej pri Prístavnom moste, Staré grunty v Mlynskej doline, Kopčiansku ulicu v Petržalke, Tomášikovu pri Kuchajde alebo priestor medzi Vajnorskou a Rožňavskou ulicou.

Keď to inak nejde..
.
Kvôli územnému plánu, ktorý tu neumožňuje stavať byty, napríklad developerská firma Canaba svoj polyfunkčný dom Major pri Rožňavskej ulici predáva ako komerčné priestory, tzv. apartmány. Takéto maskované byty nemusia dodržiavať svetlotechnické a priestorové normy pre bývanie, takže zlacňujú výstavbu bytov. Podobný krok urobil Slovak-Sol - polovicu z 300 jednotiek na Východnom budú tvoriť apartmány. Dôvodom môže byť i vedenie vysokého napätia, prechádzajúce okrajom lokality či úsilie zhodnotiť pozemok čo najväčším počtom bytov.

Sample Image

Na čom sa šetrí
Práve ceny pozemkov v Bratislave a okolí rozhodujú o tom, prečo developeri pre lacnejšie projekty hľadajú zabudnuté lokality, okrajové štvrte a spustnuté pozemky mimo žiadaných zón. Prípadne sa vyberú celkom mimo Bratislavy.
Ďalšou položkou, na ktorej sa cenovo prístupné projekty usilujú ušetriť, sú stavebné materiály a práce. Kým v prvom prípade zákazníci akceptujú nižší štandard už pri podpise zmluvy, objednanie lacnejších stavbárov sa môže vypomstiť meškaním výstavby. Paradoxné je, že niektoré projekty napriek meškajúcemu odovzdávaniu bytov výrazne zdraželi.
Pre úspech či sklamanie vo výstavbe nových bytov bude kľúčové, či sa developerom podarí vytvoriť z neznámych lokalít príjemné oblasti. Opustiť zabehnuté prostredie s vybudovanou infraštruktúrou a zázemím a presťahovať sa do „neprebádanej krajiny“ mnohých záujemcov odrádza. Čakajú na nich už „prekvapenia“ ako susedstvo sociálnych ubytovní, internátov, stavebných dvorov, rušných ciest a železníc či letiska.


TEXT Barbara Turčíková
VIZUALIZÁCIE Novostavby SK, TS Real, Bonus group, Licitor