28.2.2013
Slovenské sídliská sa za posledné roky zmenili. Sivé paneláky sa postupne menia na nápadité stavby, z ktorých mnohé obnovou získali novú farebnú fasádu a svojim obyvateľom výrazne zvýšili kvalitu bývania.
Ak je obnova starostlivo naplánovaná a zrealizovaná, nemení len vonkajší vzhľad domu, ale často upravuje systémové poruchy a rieši ďalšie problémy vlastníkov bytov. Úspech celého projektu však vyžaduje, aby všetky zúčastnené strany vzorne spolupracovali.
Spolupráca vlastníkov a správcu
Pre úspešnú obnovu bytového domu je najdôležitejšie, aby sa vlastníci vedeli dohodnúť na všetkom, čo so stavbou súvisí, aby komunikovali navzájom aj so správcom, projektantom a realizátorom stavebných prác. Na začiatku celého procesu by mali vlastníci zanalyzovať situáciu a spísať všetky problémové oblasti, ktoré chcú obnovou riešiť. Na trhu pôsobí viacero spoločností, ktoré majú veľa profesionálnych skúseností a vlastníkom ponúkajú komplexné riešenie od projektu, cez realizáciu až po financovanie. Podľa skúseností Ing. Jany Martanovičovej, marketingovej manažérky stavebnej spoločnosti PS STAVBY, vlastníci od obnovy najčastejšie očakávajú pocit bezpečnosti a lepšiu estetiku bývania, úsporu prevádzkových nákladov, ako aj zabezpečenie vhodného financovania s ohľadom na ich možnosti.
Prvé kroky
Keďže je obnova bytového domu investičným zámerom, ktorý zasahuje do práv a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov, podľa platnej legislatívy o nej treba rozhodovať hlasovaním na schôdzi vlastníkov či špecifikovaným písomným hlasovaním. Niektoré rozhodnutia vyžadujú súhlas dvojtretinovej väčšiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov, no dosiahnuť túto zhodu sa niekedy javí ako nemožné. Správca bytového domu by mal zabezpečiť zvolanie schôdze, viesť ju aj vyhodnotiť. Program schôdze má okrem určenia zapisovateľov, overovateľov či schválenia programu obsahovať aj odsúhlasenie projektu, výberu dodávateľa, spôsobu financovania, resp. navyšovania platieb do fondu opráv. Dôležité je aj splnomocniť správcu na jednotlivé úkony a rokovania s úradmi a s organizáciami (banky, ministerstvá, Štátny fond rozvoja bývania) v mene vlastníkov bytov.
Výber stavebníka
Vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorí sa už zhodli na obnove paneláka či tehlového domu, čaká veľa práce i rozhodnutí. Najskôr si musia dať vypracovať projekt, vybrať zhotoviteľa stavby a zvoliť si spôsob financovania. Musia si určiť pravidlá výberového konania, resp. súťažné podmienky, aby neskôr nedochádzalo napríklad k obvineniam z netransparentnosti medzi vlastníkmi. Súťažné podmienky by mali obsahovať rozsah prác podľa projektovej dokumentácie, určenie kritérií výberu – váhu ceny, referencií, rozsahu oprávnení. Dôležité sú i termíny prevzatia súťažných podkladov, odovzdania a vyhodnotenia ponúk, ďalšie požiadavky vlastníkov – poradenstvo a pomoc pri financovaní, energetický certifikát budovy a podobne. Ukazuje sa, že cenu, hoci ju väčšina vlastníkov považuje za najdôležitejšie kritérium, treba brať do úvahy spolu s ponukou ostatných služieb – referenciami, kvalitou spracovania cenových ponúk, záručným a pozáručným servisom, kvalitou materiálov. Po výbere dodávateľa sa s ním uzatvára zmluva o dielo, kde sú jasne definované povinnosti a práva oboch zmluvných strán.
Čo ponúka komplexná obnova bytového domu
Očakávania vlastníkov:
- dosiahnutie pocitu bezpečia, komfortu a estetiky z pekného bývania,
- úspora prevádzkových nákladov,
- zabezpečenie vhodného financovania obnovy vzhľadom na možnosti konkrétnych vlastníkov.
Čo môžu reálne získať:
- úsporu 30 a viac percent energie na vykurovanie budovy,
- bezpečnosť jednotlivých konštrukčných prvkov budovy, a tým aj bývania celkovo,
- lepšie hygienické a zdravotné podmienky v interiéri budovy (zvýšenie vnútornej povrchovej teploty stien v bytoch),
- lepšiu tepelnú pohodu a stálejšiu vnútornú klímu po celý rok (zateplenie chráni nielen zimou, ale i pred letnými horúčavami),
- odstránenie zatekania zo strechy či škár medzi panelmi,
- celkové zvýšenie komfortu bývania,
- predĺženie životnosti celej budovy,
- zvýšenie trhovej ceny nehnuteľnosti.
text: Barbara Turčíková
foto: Belstav.cz, AS-Starex, BTB, s. r. o.
