18.11.2014
Dôvodov na rekonštrukciu sa nájde snáď tisíce. Raz potrebujeme vymeniť staré okná za nové, potom zasa prestavať kúpeľňu, inokedy opraviť strechu či sfunkčniť neobývaný priestor na povale... S prostriedkami, ktoré máme na takúto realizáciu k dispozícii, je to však horšie. Poradíme vám, ako rekonštrukciu prefinancovať i ako sa počas nej uchrániť pred možnými rizikami.
Prieskum Štatistického úradu SR z januára 2014 ukázal, že Slováci sa rekonštrukciám nevyhýbajú. Práve naopak, renovovať svoje bývanie sa v tomto roku chystá každá šiesta slovenská domácnosť. Samozrejme, rodinný rozpočet býva spravidla menej odvážny, aj preto siahame po rozličných produktoch bánk a stavebných sporiteľní, ktoré nám na radi požičajú zo svojich prostriedkov. Ak ide o rekonštrukciu, náklady s ňou spojené možno prefinancovať až do výšky sto percent.
Aké faktory sú rozhodujúce?
„Limitujúce sú najmä dva faktory ‒ bonita klienta a zvolený úverový produkt. Tie možno rozdeliť na tri skupiny: hypotekárne úvery a úvery hypotekárneho typu, úvery a medziúvery od stavebných sporiteľní a spotrebné úvery. Vo všeobecnosti môžeme v tomto poradí hovoriť aj o výhodnosti jednotlivých produktov z pohľadu nákladov, ktoré klient musí zaplatiť za požičané peniaze. Nákladmi sú úroky a všetky poplatky súvisiace s poskytnutím úveru," uvádza Stanislav Jendrišák, regionálny riaditeľ spoločnosti Broker Consulting, ktorá sa zaoberá finančným sprostredkovaním. Katarína Kundriková z oddelenia produktového managementu Wüstenrot stavebnej sporiteľne dodáva, že ukazovateľom je aj ročná percentuálna miera nákladov (RPMN), informujúca o všetkých nákladoch, ktoré sú s úverom spojené: „Spravidla platí ‒ čím nižšia hodnota RPMN, tým je to pre klienta výhodnejšie."
Prednosti hypoték
Vo väčšine prípadov znamená úver hypotekárneho typu najnižšiu úrokovú sadzbu a aj najnižšie, prípadne nulové bankové poplatky pre klienta. Naproti tomu je nevýhodou nutnosť založiť nehnuteľnosť v prospech banky. V súvislosti s tým treba rátať s ďalšími poplatkami, napríklad za znalecký posudok (jeho vypracovanie a predloženie je takmer vždy podmienkou banky) či 66 eur za takzvané zavkladovanie nehnuteľnosti na katastrálnom úrade v prospech banky. Túto skutočnosť treba následne predložiť banke novým listom vlastníctva. Pri zakladaní nehnuteľnosti v prospech banky sa tiež počíta s poistením nehnuteľnosti a s takzvanou vinkuláciou v prospech banky. V praxi to značí, že ak v prípade poistnej udalosti vznikne škoda na nehnuteľnosti , poisťovňa vyplatí poistné plnenie banke, a to do výšky dlžnej sumy úveru klienta. „Treba zvážiť, aká výška úveru bude potrebná na rekonštrukciu a aká je celková hodnota nehnuteľnosti. Zakladať napríklad byt v hodnote 50 tisíc eur kvôli úveru na renováciu vo výške 3 až 4 tisíc eur určite nie je výhodné," podotýka Stanislav Jendrišák.
Rozlišujte typy splácania
Práve v tomto období možno získať veľmi dostupné hypotéky, a to vďaka historicky najnižším úrokovým sadzbám začínajúcim už pri hranici 2,5 percenta ročne. Kamil Timura, riaditeľ odbytu Prvej stavebnej sporiteľne (PSS) avizuje: „Aktuálne je napríklad mimoriadne výhodný aj úver so záložným právom od PSS, ktorý až do konca júna 2014 možno získať s úrokovou sadzbou už od 1,89 percenta ročne. Nízke úročenie je tu pritom zaručené po dobu viazanosti úrokovej sadzby."
Je potrebné rozlišovať aj rôzne druhy splácania. Banky najčastejšie používajú anuitný typ, pri ktorom sa za predpokladu nemennej úrokovej sadzby zachováva výška mesačnej splátky po celú dobu splatnosti úveru. „Sú však aj iné typy splácania, ako napríklad progresívne, pri ktorom klient reálne preplatí na úvere viac. Dôležité je dať si pozor aj na výšku poplatkov spojených s vybavovaním úveru, resp. k nákladom na úver si prirátať poplatky, ktoré klient platí na katastri a znalcovi," dopĺňa Dáša Polláková, riaditeľka Odboru úverov pre retail a microSME ČSOB. Táto banka aktuálne ponúka hypotéky od 3,14 percent pre trojročnú fixáciu.
Výhodné aj pre seniorov
Úvery, resp. medziúvery stavebných sporiteľní sú určené špeciálne na rýchle riešenie bytovej otázky. Ich prednosť spočíva v tom, že do určitej sumy (aj do sumy 30 tisíc eur či dokonca 50 tisíc eur) nevyžadujú zakladať nehnuteľnosť. Postačí, ak do úverového vzťahu vstúpi ručiteľ. V prípade manželov alebo v partnerskom vzťahu druh ‒ družka je to dokonca možné aj bez ručiteľa. V ojedinelom prípade môže získať úver bez ručiteľa aj žiadateľ v stave „slobodný". Výhodou stavebného úveru oproti spotrebnému je spravidla nižšia úroková sadzba, ktorá sa ročne pohybuje na úrovni od 2,9 do 4,75 percenta, a to bez ohľadu na spôsob zábezpeky. Klientovi zároveň umožňuje vyššiu flexibilitu a kombinovanie zdrojov, napríklad zo stavebného sporenia a hypotekárneho úveru. Stavebný úver nie je limitovaný ani výškou veku. Po nasporení dohodnutej sumy a uplynutí minimálne 24 mesiacov od uzatvorenia zmluvy o stavebnom sporení a získaní hodnotiaceho čísla, majú všetci zo zákona nárok na výhodný stavebný úver. „Bežne máme žiadateľov o úver vo veku nad 60 rokov. Celkovo táto skupina predstavuje okolo sedem percent klientov. Práve vďaka stavebnému sporeniu si vie aj senior obnoviť bývanie a znížiť náklady na prevádzku domu či bytu, resp. zmeniť bývanie úplne," vysvetľuje Miloš Blanárik, riaditeľ komunikácie PSS. V porovnaní s hypotekárnymi úvermi sa mesačné splátky stavebného úveru pohybujú oveľa nižšie, môže si ich teda dovoliť aj menej solventný klient. Aj vďaka tomu patrí väčšina stavebných sporiteľov do nízkej alebo strednej príjmovej skupiny. PSS ako významný rozdiel medzi hypotékou a stavebným úverom uvádza aj fakt, že stavebné úvery poskytuje pri rovnakých podmienkach s rovnakou úrokovou sadzbou pre všetkých klientov, bez ohľadu na výšku ich príjmu. Tá ovplyvňuje celkový objem úveru, ktorý im PSS poskytne, a nie úrokové sadzby. Zároveň umožňuje splatiť stavebný úver predčasne ‒ čiastočne alebo úplne ‒ bez sankčných poplatkov. V prípade stavebných úverov však takmer vždy treba počítať s bankovými poplatkami či s dokladovaním účelu požičanej sumy (bločky z pokladní, faktúry a pod.).
Účelový či bezúčelový?
K devízam spotrebných úverov patria jednoduchosť a rýchle vybavenie. Nevýhodami sú oproti tomu úroková sadzba, ktorá niekedy vysoko prevyšuje 10 % p.a., a doba jej splatnosti, ktorá sa pohybuje na úrovni maximálne 10 rokov a menej. Zo spotrebiteľských úverov je možné v rámci rekonštrukcie finančne pokryť viac-menej všetky náklady, dokonca aj zariadenie domácnosti, napríklad nákup nábytku či elektroniky. Záleží to však od typu úveru, resp. od toho, či je alebo nie je viazaný na určitý účel. „V rámci renovovania bývania je výhodnejšie požiadať o úver na rekonštrukciu bez potreby zabezpečovať úver nehnuteľnosťou. Wüstenrot ponúka úvery na rekonštrukciu, kde ako zabezpečenie požaduje len ručiteľa, životné poistenie, alebo poistenie pre prípad smrti. Ide o úvery zväčša do 15 rokov. Naši klienti môžu požiadať o úver na rekonštrukciu až do výšky 30 tisíc eur. Výhodou je, že garantuje vopred dohodnuté úrokové sadzby a podmienky až do úplného splatenia úveru," hovorí Katarína Kundriková. Banky dokonca svojim klientom priebežne ponúkajú aj takzvané predschválené úvery. „Stačí akceptovať ponuku a klient môže po podpise prostriedky čerpať. Reálne tu hovoríme o niekoľkých dňoch," podotýka Ján Porázik, hlavný analytik spoločnosti Fincentrum a.s. ČSOB poskytuje spotrebné úvery do 25 tisíc eur. „Klient nemusí zakladať nehnuteľnosť, nepotrebuje ani ručiteľa či spolužiadateľa. Investovať môže do rekonštrukcie alebo môže financovať aj kúpu pozemku, chaty a pod., prípadne využiť finančné prostriedky na čokoľvek iné. Úrokové sadzby pri spotrebných úveroch na bývanie alebo aj pri bezúčelovom úvere sa pohybujú od 8,9 %," vyratúva možnosti Dáša Polláková.
So štátnou prémiou
Vhodné je, ak si rekonštrukciu naplánujete niekoľko rokov vopred, vtedy si môžete s týmto úmyslom založiť stavebné sporenie, ktoré okrem výhodného úročenia vkladov ponúka aj benefit štátnej prémie. Stavebné sporenie je nastavené na šesťročný cyklus. Pri tejto dobe máte zaručenú výplatu nasporených vkladov, zhodnotených o úroky, a štátnu prémiu bez toho, aby ste museli preukazovať účel ich použitia, takže tieto peniaze môžete použiť na akýkoľvek účel, nielen na účel spojený s bývaním. Ak si peniaze vyberiete skôr (v závislosti od počtu rokov sporenia), tak buď vrátite celú štátnu prémiu do štátneho rozpočtu a necháte si len nasporenú sumu s pripísanými úrokmi alebo získate štátnu prémiu za každý rok sporenia, vložené peniaze aj úroky, musíte však zdokladovať účel prostriedkov, ktoré vám sporiteľňa požičala.
Benefity a zľavy
Patričnú pozornosť treba venovať aj podmienkam uvedených v každej úverovej zmluve. „Predstavte si modelovú situáciu: V stavebnej sporiteľni môžem teraz získať úver s akciovou úrokovou sadzbou 3 % p. a. na dva roky, potom sa však zvyšuje na 6 ,7 % p. a. Ak sa rozhodnem takýto úver refinancovať v inej banke, musím počítať s poplatkami za predčasné splatenie úveru, ktoré treba zaplatiť stavebnej sporiteľni. Tieto môžu tvoriť až 9 % zo zostatkovej hodnoty úveru," podotýka Stanislav Jendrišák.
Rovnako detailne si prejdite aj možnosti benefitov. Každý uvíta zľavu z úrokovej sadzby, avšak, podmienky, za ktorých banka tieto zľavy poskytuje, nie sú vždy benefitom. Môžete sa napríklad zaviazať k tomu, že ako klientovi vám bude na účet prichádzať minimálne 400 eur mesačne, za čo vás banka odmení zľavou 0,3 % p. a. zo základnej úrokovej sadzby hypotekárneho úveru. Pritom sankciou za nedodržanie tejto podmienky bude navýšenie úrokovej sadzby až do výšky 1 % p. a. Banky pravidelne ponúkajú klientom zaujímavé zľavy a výhody, či už vo forme zníženej úrokovej sadzby, alebo formou vrátenia niekoľkých splátok, prípadne postupne klesajúcej úrokovej sadzby. „Ponuka je naozaj pestrá a široká. Niekedy však podmieňujú získanie benefitu či atraktívnejšej úrokovej sadzby kúpou iného bankového produktu. Takýto cross-selling, čiže krížový predaj, však nemusí byť pre klienta vždy výhodný," upozorňuje Ján Porázik. Všetky náležitosti a podmienky úveru sú uvedené v úverovej zmluve a preto je dôležité pred jej podpísaním si ju dôkladne preštudovať. Ak si neviete rady, pomôcť vám môžu nezávislí finanční sprostredkovatelia, ktorí majú prehľad o detailoch a podmienkach úverov. Nezabudnite si zároveň dopriať dostatočný časový priestor ‒ minimálne jeden mesiac pred termínom začatia rekonštrukcie, ak ide o riešenie hypotekárneho úveru alebo úveru zo stavebnej sporiteľne. Pri spotrebných úveroch vám postačí iba pár dní.
pripravila: Anna Salvová
foto: Ikea, Marks & Spencer, Snaidero, Zanotta
Celý článok si môžete prečítať v magazíne SaB júl 2014.
