18.11.2016
Priaznivá situácia na hypotekárnom trhu nabáda mnohých ľudí konečne sa pustiť do riešenia vlastného bývania. Pri hľadaní ideálneho nového domova by ste však mali vedieť, na koho sa obrátiť, ako aj to, akých problémov sa vyvarovať pri výbere a kúpe nehnuteľnosti.
Nielenže sa samotné úrokové sadzby v súčasnosti držia na historických minimách, a obzvlášť v prípade mladých do 35 rokov, k investovaniu do vlastnej nehnuteľnosti môže pobádať aj ľahšia priechodnosť žiadosti o úver v rámci schvaľovacieho procesu. „Aktuálna situácia na hypotekárnom trhu je určite veľmi priaznivá, a to najmä pre koncových klientov. Nízke úrokové sadzby reálne zlacňujú nehnuteľnosti pre klientov a nižšie splátky umožňujú klientom dovoliť si za rovnaké peniaze oveľa viac, napríklad viac izieb, vyšší štandard či druhé parkovacie miesto. Súčasná situácia vytvára predpoklady na to, aby ste viac investovali do kvality a komfortu a zároveň neboli tlačení kompromisom,“ hovorí Peter Kavecký, obchodný riaditeľ Lucron Development.
I samotné banky prichádzajú so zaujímavými výhodami. „Niektoré banky vám umožnia financovať až 100 percent investičného zámeru, čerpať úver už po podaní návrhu na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností, či použiť ho nielen na kúpu nehnuteľnosti, ale aj na jej zariadenie. V našej banke napríklad nie je potrebné ani dokladovať bločkami alebo faktúrami až 40 percent z hodnoty úveru,“ dopĺňa Zdenka Dobreová, vedúca oddelenia úverových produktov OTP Banka.
Nie je všetko zlato, čo sa blyští
Samozrejme, nedajte sa v záplave najvýhodnejších ponúk opiť rožkom. „Všetkým klientom odporúčame výpočet konkrétnej výšky splátky hypotekárneho úveru, vrátane poplatkov spojených so samotným zriadením úveru. Kampaň s veľmi nízkym úrokom môže byť často zavádzajúca, alebo sa týkať výlučne tých najbonitnejších klientov. Až samotná splátka ukazuje konkrétnu výhodnosť a porovnateľnosť ponuky,“ upozorňuje Tibor Kočuta zo spoločnosti Reality holding+.
Podľa Zdenky Dobreovej by klient mal byť obozretný a preveriť si nielen základnú výšku úrokovej sadzby, ale aj úverové podmienky, pri ktorý je daná sadzba ponúkaná, či už ide o celkové náklady spojené s úverom po započítaní poplatkov alebo nutnosť poistenia úveru.V neposlednom rade by si mal záujemca o nehnuteľnosť overiť dôveryhodnosť developera, ak napríklad kupuje byt v novostavbe; pozrieť si jeho referenčné projekty a popýtať sa na skúsenosti reálnych zákazníkov a obyvateľov existujúcich domov. Iba tak si dokáže overiť, či vie developerská spoločnosť naozaj plniť svoje sľuby. „V prvom rade je potrebné hľadať kvalitný produkt, teda nehnuteľnosť, ktorá by zodpovedala predstavám klienta. K prvotným informáciám, ktoré by mali byť pre kupujúceho dôležité, patria termíny (dokončenie projektu), štandard nehnuteľnosti v jej dokončenom stave, dostupnosť či služby danej lokality,“ vymenúva Robert Chvostek, vedúci predaja YIT Slovakia.
Priamo či cez realitného agenta?
Otázkou zostáva, či je lepšie obrátiť sa so svojim otázkami priamo na developera, alebo riešiť voľbu vhodného bývania so sprostredkovateľom, čiže s maklérom realitnej kancelárie. „Ak kupujete nehnuteľnosť priamo od developera, informácie dostávate priamo a neplatíte ani sprostredkovateľské provízie. Navyše, developer má v niektorých oblastiach aj viac možností pri uzatváraní obchodu a zväčša aj snahu vybaviť pre svojich klientov čo najviac výhod, ako sú rôzne zľavy u dodávateľov nábytku a bytového zariadenia. Zaujímavou novinkou na trhu je aj spolupráca banky a developera, kde klientom prinášajú veľmi výhodné špeciálne ponuky pri čerpaní hypotéky priamo cez developera,“ argumentuje Peter Kavecký.
Ak si kupujete byt priamo od developerskej spoločnosti, najväčšiu šancu vybrať si z portfólia ponuky také bývanie, ktoré by zodpovedalo vašim požiadavkám, máte vtedy, keď ste medzi prvými žiadateľmi. Ak sa rozhodujete na začiatku výstavby, máte zvyčajne možnosť zasahovať aj do finálneho dokončenia bytu. „Ide o variabilitu dokončenia, ktorá je veľmi žiadaná, pretože klient si vie čiastočne upraviť finálnu podobu nehnuteľnosti podľa vlastných predstáv. Treťou výhodou je popredajný servis. Pri takejto službe nemusíte mať strach ani pri prípadnej reklamácii, lebo aj po kúpe nehnuteľnosti zostávate v kontakte s realizátorom výstavby projektu,“ pripája sa Robert Chvostek.
Hoci je dnes bežnou praxou, že si developerská spoločnosť zabezpečuje predaj svojho projektu vlastnej réžii, realitní špecialista sa často stretávajú aj s chybami, ktoré sú so samotným predajom spojené. „U kupujúceho klienta sa stráca určitý nadhľad , ktorý vie väčšinu poskytnúť práve realitný maklér. Ten mu dokáže v danej lokalite ponúknuť aj dve či tri nehnuteľnosti, zodpovedajúce jeho požiadavkám. Nenegujem priamu kúpu nehnuteľnosti od developera, ale práve realitný maklér môže byť tým subjektom, ktorý upozorní na skryté problémy, prípadne pomôže zabezpečiť a ošetriť podmienky obchodu, ktoré by kupujúci po vlastnej línii nepostrehol,“ zdôrazňuje Tibor Kočuta.
Čo záujemca, to iné otázky
Každú realitnú kanceláriu tvoria konkrétni makléri a práve tí určujú kvalitu jej služieb. Hoci jednotlivé spoločnosti majú nastavený svoj tím kódex správania voči klientom, práve makléri ju podporujú svojím proklientským správaním. „Referencie makléra sú určite nespornou výhodou, ale aj tak odporúčam osobné stretnutie. Maklér vám poskytne všetky informácie, ktoré sú potrebné pre vaše rozhodnutie, hoci niektoré údaje nemusí mať v čase prvého stretnutia k dispozícii. Vtedy je jeho úlohou poskytnúť ich dodatočne. Neexistuje totiž dokonalá nehnuteľnosť a pre každého klienta je dôležitý iný faktor, a teda ho zaujímajú iné informácie. Pri bytoch sú dôležité otázky na celkovú výšku nákladov na prevádzku, ale aj susedia a analýza okolia bytu. Pri domoch sa pre zmenu často zabúda na energetický certifikát, čo môže zásadne ovplyvniť prevádzkové náklady na bývanie,“ vysvetľuje Tibor Kočuta, pričom dodáva, že spoľahlivý maklér sa popri úverovom oddelení zúčastňuje aj procesu vybavovania hypotekárneho úveru. Jeho úlohou je v spolupráci s majiteľom zabezpečiť kvalitné podklady pre úverové oddelenie, prípadne sa postarať o nápravu právneho stavu, ak ho má daná nehnuteľnosť neusporiadaný.
Každý projekt má svoje špecifiká, dôležité je, aby sa klientovi žiadne informácie nezatajovali a bol informovaný o všetkom a včas. „Seriózny obchodný partner uvádza finálnu cenu produktu pre klienta a informuje ho o všetkých dodatočných nákladoch. Provízia aj ďalšie administratívne poplatky by nemali byť prenášané na klienta. Zmluva by mala jasne definovať aj všetky povinnosti klienta. Je len ňom, aby si dobre prečítal jej obsah, kým ju podpíše. Dôležité je myslieť aj na budúce používanie bytu, ale aj záručný a pozáručný servis, aby si bol klient istý, že sa aj v budúcnosti bude mať na koho obrátiť,“ dodáva Robert Chvostek.
Na čo si dávať pozor?
Ak sa cena nehnuteľnosti neuvádza už s nákladmi na províziu realitnej kancelárie a dodatočne ju od kupujúceho vymáha, ide o neseriózny prístup realitnej kancelárie.
Výšku provízie si konkrétny realitný maklér dohovára s konkrétnym majiteľom (ide o vzájomnú obchodnú dohodu), pričom konkrétne podmienky sa nastavajú aj vzhľadom na typ nehnuteľnosti, či už ide o predaj bytu, domu, pozemku alebo garáže. Bežným štandardom spolupráce je aj to, že provízia zahŕňa právny servis a kolky spojené s obchodným prípadom. Určite si však dajte pozor na požiadavky maklérov na spoplatnenie jednotlivých obhliadok.
Vyvarujte sa aj ponúk, ktorou jedna realitná kancelária obchádza konkurenčnú realitnú spoločnosť. Tam, kde sa to už na začiatku začína podvodom, to nepovedie k dobrému výsledku ani na konci spolupráce.
Obhliadkový list podpísaný záujemcom počas obhliadky už roky patrí ku kultúre spolupráce s realitnou kanceláriou. Naopak, klient, ktorý odmieta podpísať obhliadkový list realitnému maklérovi, sa sám stavia do pozície neseriózneho partnera.
zdroj: Reality holding+
Hypotekárny maklér
Mal by komunikovať so všetkými bankami, aby vedel klientovi vybrať tu najlepšiu ponuku. Ešte pred výberom nehnuteľnosti by vám mal poskytnúť certifikát, resp. dekrét v konkrétnej banke s hodnotou, ktorá pomôže pre hľadaní nehnuteľnosti, vďaka čomu budete mať prehľad o tom, koľko si môžete dovoliť, a teda v akej cenovej kategórii budete hľadať vysnívanú nehnuteľnosť. Zabezpečí vám najvýhodnejší plán financovania, vyplní a podá žiadosti o hypotéku, ako aj kontrolu zmlúv s bankou a zápis do katastra.
zdroj: YIT Slovakia
pripravila: Anna Salvová
upr: fl
