pripravila Anna Salvová v spolupráci s Reality Holding+, RELEVANS a VÚB bankou

 

V októbrovom seriáli Viacgeneračné bývanie sa zameriame na faktory, ktoré vám môžu pomôcť pri rozhodovaní sa o tom, ako v budúcnosti hospodáriť s rodinnou nehnuteľnosťou. Spoločné bývanie s rodičmi či súrodencami môže mať viacero výhod. Rodinné vzťahy však nikdy nebývajú jednoduché, preto aj vysporiadanie nehnuteľností medzi príbuznými vyžaduje dôkladné a prezieravé zmluvné ošetrenie, ktoré rozhodne netreba podceňovať. V každej z časti vám poradia skúsení experti, dlhodobo pôsobiaci na trhu s nehnuteľnosťami.

 

Viacgeneračné bývanie patrí z historického hľadiska k tradičným formám spolužitia v nehnuteľnosti a ľudia k nemu pristupujú najmä z ekonomických dôvodov. „Dve alebo tri generácie žijúce na jednom pozemku a v jednom dome sú jednoznačne lacnejšou alternatívou ako riešiť samostatné domy. Generačné bývanie je často vyhľadávanou formou bývania aj z praktických dôvodov. K najčastejším sa zaraďujú opatrovanie detí, dožitie rodičov alebo štartovacie bývanie mladých. Ale pozor, každé spolunažívanie má aj svoje nevýhody,“ podotýka architekt Tibor Kočuta, majiteľ realitnej siete Reality Holding+.

 

nehnutelnost dedicstvo darovanie nehnutelnosti stavebnictvo byvanie

 

Veľkú rolu tu zohráva vzájomná tolerancia jednotlivých členov rodiny, ale aj eliminovanie možných konfliktov. „Potrebné je nielen vhodne zvoliť model ušitý na konkrétny životný osud rodiny, ale najmä brilantne skoncipovať a šikovne na mieru nastaviť celú súvisiacu zmluvnú dokumentáciu. Žiadna vzorová trojstranová zmluva z internetu neobsahuje podrobne všetky vhodné ustanovenia a know-how právnika z praxe, ktorý poradí vhodný model a pripraví dokumenty garantujúce naozaj pokojné dožitie a nerušený spánok celej rodine,“ upozorňuje Melita Boháčeková, advokátska koncipientka kancelárie RELEVANS, ktorá sa v rámci real estate divízie špecializuje na právo nehnuteľností. Dodáva, že bez ohľadu na formu vysporiadania vlastníckych vzťahov netreba zabudnúť ani na dohodu ohľadom znášania bežných, ako aj významnejších investícií a nákladov v spoločnej domácnosti, týkajúcich sa jednak opráv aj úprav nehnuteľnosti, jednak celkového pokojného spolunažívania všetkých.

 

Jednou z možností je rozdelenie nehnuteľnosti do podielového spoluvlastníctva všetkých používateľov nehnuteľnosti. „Kde je však viacero vlastníkov jednej nehnuteľnosti, tam je aj prípadná dohoda o nakladaní so spoločnou vecou obťažnejšia. Aj vymoženie pomernej časti úhrady nákladov od rodinného príslušníka – spoluvlastníka, ktorý s takým vynaložením nesúhlasil, je v praxi rovnako náročnou a nepríjemnou záležitosťou.Nevýhodou je, že všetci spoluvlastníci sú potenciálni dlžníci a solidárne zodpovedajú za záväzok iného spoluvlastníka, týkajúci sa nehnuteľnosti. Veriteľ sa teda môže domáhať celého plnenia od ktoréhokoľvek člena rodiny – spoluvlastníka danej nehnuteľnosti. Spoluvlastníci síce majú medzi sebou regresný nárok a môžu pomerne požadovať úhradu daného nákladu, skúste však vymáhať nejaký dlh od problémového člena rodiny. Aj z toho dôvodu, ale najmä kvôli tomu, aby sa predišlo dedičským nezhodám, má mnoho ľudí, najmä v pokročilejšom veku, potrebu vysporiadať svoj majetok ešte počas svojho života,“ vysvetľuje Melita Boháčeková.

 

 nehnutelnost dedicstvo darovanie rodinne nehnutelnosti stavebnictvo byvanie

 

„Dôležité je dotiahnuť právny stav jednotlivých bytových jednotiek v dome tak, aby bolo čo najmenej častí domu v podielovom spoluvlastníctve, ideálne je riešenie samostatných vstupov do jednotlivých jednotiek domu,“ odporúča Tibor Kočuta.Samostatné užívateľské jednotky sa buď podarujú, resp. inak vysporiadajú medzi členmi rodiny. Pokiaľ je takáto časť v dome stavebnotechnicky samostatná a je možné z nej spraviť byt či nebytový priestor ako samostatný predmet vlastníctva v rámci platných právnych predpisov, uľahčuje to možnosť nakladania s takouto časťou nehnuteľnosti pre všetkých zúčastnených.

 

____________________________________________________________________________________________________________________________

 

 

 

 

Prejdite na druhú časť seriálu

Toto by ste mali vedieť o práve na dožitie

 

 

____________________________________________________________________________________________________________________________

 

Chcete si prečítať celý seriál okamžite a bez čakania?

Kliknite na obrázok a stiahnite si najnovšie vydanie časopisu Stavebníctvo a Bývanie

 

stavebnictvo byvanie obalka 2019 oktober nove cislo v predaji

 

____________________________________________________________________________________________________________________________

 

S takouto časťou nehnuteľnosti môže potom vlastník slobodne nakladať, napríklad ju predať, zaťažiť či prenajať. „Ale všetky nehnuteľnosti, najmä tie menšie, nie je možné stavebnotechnicky „podeliť“ tak, aby z nich vznikli samostatné bytové jednotky. Takéto oddelenie zväčša vyžaduje náročnejšie stavebné úpravy a nemalé investície, aby umožnili samostatné užívanie častí stavby,“ podotýka Melita Boháčeková.

 

 

Právo doživotného užívania

Najčastejším prípadom je, že rodičia nehnuteľnosť už vopred darujú konkrétnemu členovi rodiny (spravidla budúcemu dedičovi) s prísľubom, že v nehnuteľnosti môže darca, resp. darcovia dožiť. Hovorí sa tomu právo dožitia, doživotného užívania alebo bývania a často sa spája aj s prípadným prísľubom zaopatrenia darcov v chorobe a starobe. „Treba však upozorniť na to, že darovaním rodinnému príslušníkovi už nehnuteľnosť nie je predmetom neskoršieho dedenia. V zákonných prípadoch je však možné nehnuteľnosť započítať do podielu tohto dediča. Obdobne je možné nehnuteľnosť predať členom rodiny alebo tretej osobe so zriadením práva dožitia v tejto nehnuteľnosti v prospech predávajúceho nehnuteľnosti,“ dopĺňa právna expertka.

 

 

Otázka pre odborníka: Prečo sa oplatí rozdeliť nehnuteľnosť? Kocuta tibor medailon

Odpovedá Tibor Kočuta, Reality Holding+

Jednoznačne odporúčam rozdelené bytové jednotky, predchádza sa tak majetkovoprávnym konfliktom v budúcnosti, najmä, ak sa z dôvodu úmrtia alebo manželstva, prípadne rozvodu, mení majetkovoprávny podiel na jednotlivých jednotkách. V momente, keď jednotlivé jednotky v dome nie sú vysporiadané, vznikajú pri akejkoľvek zmene stavu spory, či nároky jednotlivých subjektov posudzovať z pôvodného alebo súčasného stavu.A nejde iba o prerozdelenie na jednotlivé bytové jednotky –  ideálne je, keď možno rovno aspoň čiastočne prerozdeliť napríklad prislúchajúci pozemok, formou takzvaných predzáhradiek, alebo aj parkovacie plochy usporiadať pre každú bytovú jednotku samostatne. Investícia do geodetických prác je v tomto prípade určite dobrá.