Viacgeneračné bývanie 1: Čo obnáša rozdelenie nehnuteľnosti?

 

pripravila Anna Salvová v spolupráci s Reality Holding+, RELEVANS a VÚB bankou

 

V októbrovom seriáli Viacgeneračné bývanie sa zameriame na faktory, ktoré vám môžu pomôcť pri rozhodovaní sa o tom, ako v budúcnosti hospodáriť s rodinnou nehnuteľnosťou. Spoločné bývanie s rodičmi či súrodencami môže mať viacero výhod. Rodinné vzťahy však nikdy nebývajú jednoduché, preto aj vysporiadanie nehnuteľností medzi príbuznými vyžaduje dôkladné a prezieravé zmluvné ošetrenie, ktoré rozhodne netreba podceňovať. V každej z časti vám poradia skúsení experti, dlhodobo pôsobiaci na trhu s nehnuteľnosťami.

 

Viacgeneračné bývanie patrí z historického hľadiska k tradičným formám spolužitia v nehnuteľnosti a ľudia k nemu pristupujú najmä z ekonomických dôvodov. „Dve alebo tri generácie žijúce na jednom pozemku a v jednom dome sú jednoznačne lacnejšou alternatívou ako riešiť samostatné domy. Generačné bývanie je často vyhľadávanou formou bývania aj z praktických dôvodov. K najčastejším sa zaraďujú opatrovanie detí, dožitie rodičov alebo štartovacie bývanie mladých. Ale pozor, každé spolunažívanie má aj svoje nevýhody,“ podotýka architekt Tibor Kočuta, majiteľ realitnej siete Reality Holding+.

 

 

Veľkú rolu tu zohráva vzájomná tolerancia jednotlivých členov rodiny, ale aj eliminovanie možných konfliktov. „Potrebné je nielen vhodne zvoliť model ušitý na konkrétny životný osud rodiny, ale najmä brilantne skoncipovať a šikovne na mieru nastaviť celú súvisiacu zmluvnú dokumentáciu. Žiadna vzorová trojstranová zmluva z internetu neobsahuje podrobne všetky vhodné ustanovenia a know-how právnika z praxe, ktorý poradí vhodný model a pripraví dokumenty garantujúce naozaj pokojné dožitie a nerušený spánok celej rodine,“ upozorňuje Melita Boháčeková, advokátska koncipientka kancelárie RELEVANS, ktorá sa v rámci real estate divízie špecializuje na právo nehnuteľností. Dodáva, že bez ohľadu na formu vysporiadania vlastníckych vzťahov netreba zabudnúť ani na dohodu ohľadom znášania bežných, ako aj významnejších investícií a nákladov v spoločnej domácnosti, týkajúcich sa jednak opráv aj úprav nehnuteľnosti, jednak celkového pokojného spolunažívania všetkých.

 

Jednou z možností je rozdelenie nehnuteľnosti do podielového spoluvlastníctva všetkých používateľov nehnuteľnosti. „Kde je však viacero vlastníkov jednej nehnuteľnosti, tam je aj prípadná dohoda o nakladaní so spoločnou vecou obťažnejšia. Aj vymoženie pomernej časti úhrady nákladov od rodinného príslušníka – spoluvlastníka, ktorý s takým vynaložením nesúhlasil, je v praxi rovnako náročnou a nepríjemnou záležitosťou.Nevýhodou je, že všetci spoluvlastníci sú potenciálni dlžníci a solidárne zodpovedajú za záväzok iného spoluvlastníka, týkajúci sa nehnuteľnosti. Veriteľ sa teda môže domáhať celého plnenia od ktoréhokoľvek člena rodiny – spoluvlastníka danej nehnuteľnosti. Spoluvlastníci síce majú medzi sebou regresný nárok a môžu pomerne požadovať úhradu daného nákladu, skúste však vymáhať nejaký dlh od problémového člena rodiny. Aj z toho dôvodu, ale najmä kvôli tomu, aby sa predišlo dedičským nezhodám, má mnoho ľudí, najmä v pokročilejšom veku, potrebu vysporiadať svoj majetok ešte počas svojho života,“ vysvetľuje Melita Boháčeková.

 

 

 

„Dôležité je dotiahnuť právny stav jednotlivých bytových jednotiek v dome tak, aby bolo čo najmenej častí domu v podielovom spoluvlastníctve, ideálne je riešenie samostatných vstupov do jednotlivých jednotiek domu,“ odporúča Tibor Kočuta.Samostatné užívateľské jednotky sa buď podarujú, resp. inak vysporiadajú medzi členmi rodiny. Pokiaľ je takáto časť v dome stavebnotechnicky samostatná a je možné z nej spraviť byt či nebytový priestor ako samostatný predmet vlastníctva v rámci platných právnych predpisov, uľahčuje to možnosť nakladania s takouto časťou nehnuteľnosti pre všetkých zúčastnených.

 

____________________________________________________________________________________________________________________________

 

 

 

 

Prejdite na druhú časť seriálu

Toto by ste mali vedieť o práve na dožitie

 

 

____________________________________________________________________________________________________________________________

 

Chcete si prečítať celý seriál okamžite a bez čakania?

Kliknite na obrázok a stiahnite si najnovšie vydanie časopisu Stavebníctvo a Bývanie

 

 

____________________________________________________________________________________________________________________________

 

S takouto časťou nehnuteľnosti môže potom vlastník slobodne nakladať, napríklad ju predať, zaťažiť či prenajať. „Ale všetky nehnuteľnosti, najmä tie menšie, nie je možné stavebnotechnicky „podeliť“ tak, aby z nich vznikli samostatné bytové jednotky. Takéto oddelenie zväčša vyžaduje náročnejšie stavebné úpravy a nemalé investície, aby umožnili samostatné užívanie častí stavby,“ podotýka Melita Boháčeková.

 

 

Právo doživotného užívania

Najčastejším prípadom je, že rodičia nehnuteľnosť už vopred darujú konkrétnemu členovi rodiny (spravidla budúcemu dedičovi) s prísľubom, že v nehnuteľnosti môže darca, resp. darcovia dožiť. Hovorí sa tomu právo dožitia, doživotného užívania alebo bývania a často sa spája aj s prípadným prísľubom zaopatrenia darcov v chorobe a starobe. „Treba však upozorniť na to, že darovaním rodinnému príslušníkovi už nehnuteľnosť nie je predmetom neskoršieho dedenia. V zákonných prípadoch je však možné nehnuteľnosť započítať do podielu tohto dediča. Obdobne je možné nehnuteľnosť predať členom rodiny alebo tretej osobe so zriadením práva dožitia v tejto nehnuteľnosti v prospech predávajúceho nehnuteľnosti,“ dopĺňa právna expertka.

 

 

Otázka pre odborníka: Prečo sa oplatí rozdeliť nehnuteľnosť?

Odpovedá Tibor Kočuta, Reality Holding+

Jednoznačne odporúčam rozdelené bytové jednotky, predchádza sa tak majetkovoprávnym konfliktom v budúcnosti, najmä, ak sa z dôvodu úmrtia alebo manželstva, prípadne rozvodu, mení majetkovoprávny podiel na jednotlivých jednotkách. V momente, keď jednotlivé jednotky v dome nie sú vysporiadané, vznikajú pri akejkoľvek zmene stavu spory, či nároky jednotlivých subjektov posudzovať z pôvodného alebo súčasného stavu.A nejde iba o prerozdelenie na jednotlivé bytové jednotky –  ideálne je, keď možno rovno aspoň čiastočne prerozdeliť napríklad prislúchajúci pozemok, formou takzvaných predzáhradiek, alebo aj parkovacie plochy usporiadať pre každú bytovú jednotku samostatne. Investícia do geodetických prác je v tomto prípade určite dobrá.