pripravila Anna Salvová v spolupráci s Reality Holding+, RELEVANS a VÚB bankou
Aj v druhej časti seriálu Viacgeneračné bývanie sa zameriame na faktory, ktoré vám môžu pomôcť pri rozhodovaní sa o tom, ako v budúcnosti hospodáriť s rodinnou nehnuteľnosťou. Tentoraz sa budeme zaoberať právom na dožitie. Ako užívať nehnuteľnosť, pokiaľ ju už zveríte do rúk dedičom a na čo v takom prípade pamätať. Rady a odpovede na tieto otázky nám poskytli jednak odborníci z trhu s nehnuteľnosťami a takisto skúsení profesionáli z finančného trhu.
Výhodou práva na dožitie je, že osoba môže stráviť posledné roky života v tejto nehnuteľnosti podľa svojich predstáv a bez obáv, že stratí strechu nad hlavou. K tomu môže dôjsť napríklad vtedy, ak mladšia obdarovaná generácia ide do podnikateľského rizika, v rámci ktorého danou nehnuteľnosťou ručí alebo zabezpečuje svoje úverové záväzky voči banke.
Častým a prostým dôvodom býva aj predaj nehnuteľnosti v núdzovej potrebe zadovážiť si finančné prostriedky na rôzne účely, resp. ako následok rozvodu či iného životného zlomu, do ktorého najstarší nemajú možnosť nijako zasiahnuť. Právo na dožitie zároveň chráni darcu aj pred necitlivou modernizáciou nehnuteľnosti, ktorá by nerešpektovala jeho vkus či dispozíciu s ohľadom na jeho fyzické dispozície či zdravotné potreby.
____________________________________________________________________________________________________________________________
Prečítajte si prvú časť seriálu Viacgeneračné bývanie
Čo obnáša rozdelenie nehnuteľnosti?
____________________________________________________________________________________________________________________________
Úskalia vecného bremena
Nevýhodou tohto modeluje obmedzenie možností mladšej generácie, resp. obdarovaného,narábať s nehnuteľnosťou, napríklad ručiť ňou v prípade vlastných podnikateľských aktivít. Investovanie prostriedkov, ktoré do nehnuteľnosti prinášajú obdarovaní v prípade viacerých potenciálnych dedičov, je s najväčšou pravdepodobnosťou viac než nerentabilné konanie.
„Právo dožitia je určite dobrá forma, ale v realitnej praxi sme už zažili rôzne formy zneužitia ťarchy, preto odporúčam vlastníctvo alebo spoluvlastníctvo danej nehnuteľnosti za života rodičov nerušiť. Často je dôvodom darovania nehnuteľnosti s následnou ťarchou dožitia čerpanie hypotekárneho úveru, aj tu však rodičom odporúčam radšej spoločné znášanie ťarchy úveru mladých. Pokusy obísť ťarchu dožitia cez zbavenie rodiča alebo rodičov svojprávnosti nie sú ojedinelé a potom z toho vznikajú veľmi nepekné príbehy,“ opisuje svoje skúsenosti Tibor Kočuta.
Ako právo na dožitie funguje?
"Dožitie v nehnuteľnosti“ sa najčastejšie zriaďuje ako právo zodpovedajúce vecnému bremenu „in personam“, ktoré sa zapíše na základe zmluvy o zriadení vecného bremena do príslušného katastra nehnuteľností na list vlastníctva ako ťarcha. „Takéto právo danej osobe garantuje, že aj v prípade, ak sa akýmkoľvek, či už plánovaným alebo neplánovaným spôsobom zmení vlastníctvo nehnuteľnosti, má dotyčná osoba stále právo v danej nehnuteľnosti dožiť – toto právo teda musí strpieť akýkoľvek ďalší vlastník zaťaženej nehnuteľnosti. Možno ho zriadiť ako právo užívať určitú nehnuteľnosť, resp.len jej časť, byt alebo miestnosť v nej. Je možné vyčleniť aj chodby a priestory v nehnuteľnosti, kde sa môže oprávnená osoba pohybovať, záleží na samotnej dohode strán.Toto právo však nie je možné zmluvne prevádzať a neprechádza ani na inú osobu,“ podčiarkuje Melita Boháčeková.
___________________________________________________________________________________________________________________________
Chcete si prečítať celý seriál okamžite a bez čakania?
Kliknite na obrázok a stiahnite si najnovšie vydanie časopisu Stavebníctvo a Bývanie
___________________________________________________________________________________________________________________________
Z občianskeho zákonníka pre človeka oprávneného na doživotné užívanie zároveň vyplývajú aj určité povinnosti, napríklad, musí v primeranej miere znášať náklady na zachovanie a opravy nehnuteľnosti. Oprávnený z vecného bremena môže s výnimkou manžela či krátkodobej návštevy užívať nehnuteľnosť len pre seba a nemôže pribrať akúkoľvek ďalšiu osobu. Právo zaniká spravidla smrťou tejto osoby a neprechádza na dedičov. Strany sa však môžu dohodnúť aj na konkrétnom čase, dokedy bude ťarcha trvať, právo teda nemusí zaniknúť iba v momente smrti. Zrušiť toto právo je možné dohodou medzi vlastníkom nehnuteľnosti ako povinným a oprávneným na dožitie. Vecným bremenom však nie je možné upraviť zákaz nehnuteľnosť predať alebo zaťažiť. Takéto vecné bremeno sa nezapíše do katastra nehnuteľností. Ak by si darca chcel poistiť to, aby obdarovaný nehnuteľnosť počas jeho života nescudzil, je možné to dohodnúť zmluvne.
„Existencia doživotného užívania nehnuteľnosti zapísaného ako vecné bremeno obmedzuje do istej miery i vlastníka, resp. obdarovaného. Napríklad, danú nehnuteľnosť nemôže prenajať v totožnom rozsahu, ako je určená pre oprávneného z vecného bremena, paradoxne ani vtedy, ak by ju chcel prenajať tomu, kto má právo doživotného užívania.Ani banky nemajú rady nehnuteľnosť zaťaženú právom zodpovedajúcim vecnému bremenu doživotného užívania. V prípade, že by si vlastníci danej nehnuteľnosti chceli zobrať úver a použiť zaťaženú nehnuteľnosť ako záloh, nemusí takúto nehnuteľnosť banka vôbec akceptovať,“ upozorňuje Melita Boháčeková.
„Ak by sa rodičia pred požiadaním o hypotéku rozhodli nehnuteľnosť darovať svojim deťom, je z hľadiska poskytnutia hypotéky dôležité, aby v súvislosti s darovaním nebolo na nehnuteľnosti zriadené vecné bremeno dožitia, keďže takáto nehnuteľnosť nie je zo strany banky akceptovaná ako zabezpečenie úveru,“ potvrdzuje Dominik Miša, hovorca VÚB banky.
Otázka pre odborníčku: Ako zabezpečiť dožitie v nehnuteľnosti?
Odpovedá Melita Boháčeková, RELEVANS
Na výber máte niekoľko možností:
- Zriadiť vecné bremeno, ktorému bude zodpovedať právo doživotného užívania, teda bývania v danej nehnuteľnosti.
- Celú nehnuteľnosť, resp. časť nehnuteľnosti po darovaní dať pôvodným majiteľom do užívania nájomnou zmluvou za odplatu. Zriadenie vecného bremena však predstavuje podstatne stabilnejší inštitút, pretože nájomnú zmluvu je možné vypovedať.
- Celú nehnuteľnosť, resp. časť nehnuteľnosti, po darovaní bezodplatne poskytnúť pôvodným majiteľom do užívania zmluvou o výpožičke.
- Dohodnúť v rámci zmluvných dohôd aj iný typ zmluvy, tzv. nepomenovaný. Napríklad, prevod nehnuteľnosti odplatne, resp. bezodplatne s protislužbou práva zaopatrenia osoby, ktorá nehnuteľnosť previedla, teda dožiť v nehnuteľnosti tzv. „zaopatrovacou“ zmluvou. Pri akejkoľvek nepomenovanej zmluve, ktorú zákon výslovne nepozná, však treba venovať pozornosť predmetu zmluvy, v tomto prípade myslieť predovšetkým na rozsah daných zaopatrovacích povinností, ktoré treba čo najpodrobnejšie rozpísať.
