Pavel Pelikán. Foto: JTRE

Aj v našich zemepisných šírkach sa čoraz častejšie skloňuje slovné spojenie verejné priestranstvá. Kvalitné bývanie totiž neznamená len vlastný dom či byt obohnaný múrom, ale aj okolité prostredie, dopravnú obslužnosť alebo napríklad dostatok športovísk a zelene. O tom, čo presne definuje kvalitné mestské prostredie, hovorí Pavel Pelikán, výkonný riaditeľ J&T Real Estate. V druhej časti nášho rozhovoru si prečítajte, aký názor má na túto tému urbanistka Milota Sidorová.

Developeri disponujú veľkou zodpovednosťou pri vytváraní kvalitného mestského prostredia. Okrem samotnej výstavby budov ide teda aj o verejné priestranstvá. Ako pristupujete k ich tvorbe? 

Správne navrhnutý verejný priestor prispieva k obľúbenosti lokality a spokojnosti používateľov. Všetky naše dokončené projekty sú plné ľudí. Bývajú v nich, pracujú, trávia voľný čas. Spokojnosť klienta je to, čím sa meria kvalita projektov. Sústreďujeme sa na tvorbu ucelených mestských štvrtí so všetkým, čo patrí k životu v meste. Snažíme sa projekty navrhovať tak, aby nadviazali na širší kontext danej lokality a mesta, vhodne doň zapadli a priniesli život. Takéto komplexné projekty, samozrejme, musia priniesť mestu a ľuďom veľkorysé, funkčné a príjemné verejné priestory. Každú štvrť tvoríme tak, aby mala vlastný charakter, zároveň rešpektovala a vhodne rozvíjala lokalitu. Napríklad Zuckermandel odkazuje nielen názvom, ale aj uličnou sieťou, členením fasád, historickou dlažbou či umeleckými dielami na históriu tejto časti Podhradia. Eurovea City zas predlžuje obľúbenú aktívnu zelenú nábrežnú promenádu a vďaka upokojeniu automobilovej dopravy a jej maximálnemu presunutiu do podzemia vytvára na Pribinovej mestský bulvár podporujúci všetky formy mobility – pešiu, cyklistickú, s vytvoreným priestorom pre rozvoj električkovej dopravy.

Mestotvorný development podľa P. Pelikána kladie dôraz na tvorbu mestského prostredia zvyšujúceho kvalitu života ľudí. Ilustračná snímka: Unsplash/Lukáš Kulla

Čo je podľa vás znakom kvalitnej štvrte, kvalitného prostredia pre život? 

Kvalitná štvrť má vždy zmiešané funkcie, aby žila po celý deň. Musí ponúkať kombináciu bývania s prácou alebo službami či kultúrou. Mala by disponovať kvalitnými verejnými priestormi na oddych, stretávanie sa alebo šport. Mala by mať dobré napojenie na iné časti mesta, podporovať bezpečný peší pohyb a iné formy dopravy než len individuálnu automobilovú dopravu. Ideálne prostredie pre život je mesto krátkych vzdialeností, kde ľudia nájdu všetko, čo potrebujú k životu v okruhu do 15 minút peši alebo na bicykli bez nutnosti používať auto.

Čo je tým hlavným faktorom, ktorý odlišuje skutočne mestotvorné developmenty od priemerných projektov? 

Mestotvorný development sa nesústreďuje len na architektúru samotných objektov, ale väčší dôraz kladie na tvorbu mestského prostredia zvyšujúceho kvalitu života ľudí.

Spolupracujete pri vašich projektoch aj s odborníkmi z oblasti urbanizmu? Ako konkrétne a v akom rozsahu sa táto spolupráca uplatňuje pri jednotlivých developmentoch?

Pri tvorbe každého väčšieho projektu spolupracujeme s urbanistami, architektmi, krajinnými architektmi a ďalšími odborníkmi. Na začiatku vzniku novej štvrte je urbanistická štúdia, ktorá overí zasadenie výstavby do prostredia, intenzitu a objem zástavby, jej charakter, mix funkcií, rozsah potrebnej infraštruktúry, rozsah a charakter verejných priestorov, organizáciu mobility, napojenie na dopravu, vrátane verejnej hromadnej dopravy a cyklodopravy.

Panorama Park pred administratívnou budovou na Pribinovej 19. Foto: JTRE

Akým spôsobom prebieha pri kreovaní nových projektov dialóg so širšou verejnosťou? 

Samozrejme, všetky väčšie projekty prechádzajú verejným prerokovaním, na začiatku ktorého je často verejná prezentácia s diskusiou. Participáciu s verejnosťou obvykle vedú samosprávy – mestské časti alebo mesto, ktoré určujú spôsob, akým prebieha. Oslovujeme takisto lokálne komunity a tiež rôznych iných aktérov v území, napríklad v prípade Nového Lida sú to vodáci, ktorí na nábreží pôsobia.

Aké sú podľa vás možné riešenia v súvislosti so súčasnou krízou bývania? 

V prvom rade zrýchliť a zefektívniť procesy územného plánovania a povoľovania projektov. Na to, aby bolo vôbec kde stavať bývanie, je potrebné mať aktuálne územné plány a pravidelne ich aktualizovať podľa toho, ako sa mesto prirodzene vyvíja. Ak dokážu projekty získať stavebné povolenie v primeranom čase, umožní to aj developerom pružnejšie reagovať na dopyt. Uvidíme, ako prispeje k dostupnosti bývania nový systém štátnej podpory nájomného bývania. Nájomné bývanie je tiež dôležitou súčasťou zlepšenia dostupnosti bývania.

Minulý rok J&T Real Estate oslávilo 25 rokov pôsobenia na realitnom trhu. Ak sa spätne pozriete na toto obdobie, akým vývojom z vášho pohľadu prešli slovenské mestá či realitný trh? Čo považujete za najväčšie míľniky?

Slovenské mestá prešli od polovice 90. rokov minulého storočia zásadnou premenou. Krátko po nežnej revolúcii sa rozbehli reštitúcie a odpredaj štátnych a družstevných bytov do osobného vlastníctva. Zároveň sa zrušilo obmedzenie vlastníctva nehnuteľností. Bytová výstavba sa však prepadla na pätinu počtu bytov postavených ročne v období socializmu v 80. rokoch. Napriek 20-tisíc postaveným bytom ročne bol aj vtedy nedostatok bývania. V 90. rokoch preto panoval obrovský dopyt a prví súkromní investori začali opatrne rozbiehať bytovú výstavbu. Úrokové sadzby boli v tom čase veľmi vysoké, okolo 20 percent. Trh sa vo väčšom rozbehol až po roku 1998 spolu s naštartovaním rastu ekonomiky a dostupnejším financovaním. Ďalším míľnikom bol výraznejší rozmach hypotekárneho financovania v roku 2002, čo spolu so vstupom Slovenska do Európskej únie prilákalo aj väčších medzinárodných investičných hráčov, rozbehla sa aj výstavba priemyselných a logistických parkov. Mestá začali využívať eurofondy na opravy budov, verejných priestorov a investície do infraštruktúry. Ponuka nového bývania rástla a so stúpajúcim dopytom a rozmachom investičných nákupov nehnuteľností začali rýchlo rásť ceny až do príchodu krízy v roku 2008. Výraznejšie oživenie trhu opäť prišlo v roku 2013. Odvtedy ceny opäť rástli až do polovice roku 2022. V období po kríze sme tiež pozorovali oveľa väčší dôraz na kvalitu prostredia, ľudia sa teda nezaujímali už len o samotné byty, ale aj o priestory, ktoré ich obklopujú. Stavať sa tiež začali väčšie projekty a rozbehla sa premena bývalých priemyselných zón v blízkosti centier miest.

Viac reportáží, rozhovorov a inšpirácií nájdete v časopise Stavebnícvo a bývanie január-február 2023. Kúpite u každého dobrého predajcu alebo online.